전세대출이 안 나와서 계약 해지하는데,
계약금 돌려받을 수 있나요?

질문 전세대출이 안 나와서 계약 해지하는데, 계약금 돌려받을 수 있나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

마음에 드는 집이 나와서 전세계약을 하고 계약금까지 보냈습니다. 당연히 나올 줄 알았던 전세자금대출을 신청했는데, 은행에서 대출이 어렵다는 통보를 받았습니다. 갑자기 목돈을 구할 길이 막막해서 계약을 해지해야 할 것 같은데, 이 경우 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

부동산에서는 계약서에 대출 관련 특약을 따로 넣지 않았기 때문에 제가 계약을 파기하는 것이라 계약금을 돌려주기 어렵다고 합니다. 하지만 이건 제 변심이 아니라 대출이 안 나와서 어쩔 수 없는 상황인데 너무 억울합니다. 임대인은 이미 다른 세입자를 구했다고 하는데, 그럼 손해도 없으니 계약금을 돌려줘야 하는 것 아닌가요?

이런 상황에서 제가 계약금을 돌려받기 위해 할 수 있는 일이 무엇인지, 내용증명이라도 보내야 하는지, 계약서는 어떻게 해야 하는지 막막합니다. 제 소중한 계약금을 지킬 방법이 없을까요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 26.01.25

답변 계약서에 '대출 불가 시 계약금 반환' 특약이 명시되어 있다면 반환을 요구할 수 있습니다.

전세자금대출이 거절되어 계약을 이행할 수 없게 된 상황에 많이 당황하셨을 것 같습니다. 계약금 반환 여부는 계약서에 명시된 특약에 따라 크게 달라집니다. 만약 계약서에 '전세자금대출 불가 시 본 계약은 무효로 하고, 임대인은 임차인에게 계약금을 즉시 반환한다'는 취지의 특약이 있다면, 이를 근거로 임대인에게 계약 해제와 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.

반면, 안타깝게도 이러한 특약이 없다면 상황은 임차인에게 불리해집니다. 우리 민법에서는 계약금을 해약금으로 추정하기 때문에, 임차인이 잔금을 지급하지 못하면 계약 이행을 포기한 것으로 보아 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 대출이 거절된 것이 임차인의 단순 변심은 아니지만, 대출 실행 여부의 불확실성에 대한 위험을 계약서에 따로 정하지 않았다면 그 책임은 대출을 받아야 하는 임차인에게 있다고 보는 경향이 강하기 때문입니다.

임대인이 새로운 세입자를 구했다는 사실만으로 계약금 반환 의무가 자동으로 생기지는 않습니다. 다만, 임대인의 실질적인 손해가 없거나 적다는 점을 근거로 합의를 시도해 볼 수는 있습니다. 원만한 해결을 위해 임대인 및 중개사와 적극적으로 소통하며 계약금의 일부라도 돌려받는 방향으로 협의를 진행해 보시는 것이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.


계약금 반환을 위해 지금 해야 할 일

  • 계약서 특약 확인

    가장 먼저 계약서에 전세자금대출 관련 특약이 있는지 다시 한번 꼼꼼히 확인합니다.

  • 대출 불가 사유 증빙자료 확보

    은행의 대출 불가 확인서, 보증기관의 보증 거절 사유서 등 임차인의 고의나 과실이 아닌, 해당 주택의 문제(예: 위반건축물, 신탁등기, 권리관계 하자 등)로 대출이 거절되었다는 객관적인 자료를 최대한 확보해야 합니다.

  • 계약 해제 및 반환 요구 의사 표시

    임대인과 중개사에게 대출 불가로 인해 계약을 이행할 수 없게 되었음을 명확히 알리고 계약금 반환을 요구하는 내용의 문자나 카카오톡 메시지를 보내 증거를 남깁니다.

  • 내용증명 발송 고려

    구두 협의가 원만히 진행되지 않을 경우, 계약 해제 사유와 계약금 반환 요청을 공식적으로 기록하기 위해 내용증명을 발송할 수 있습니다. 이는 법적 강제력은 없지만, 추후 소송 시 중요한 증거자료가 됩니다.

  • 계약서 원본 확보

    분쟁이 해결되기 전까지 계약서 원본을 임대인에게 돌려주지 말고, 반드시 사본을 만들어 보관해야 합니다.

관련 법령 및 판단 기준

민법 제565조(해약금)에 따라 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 가집니다. 그러나 계약 당사자 간의 별도 약정, 즉 특약이 있다면 그 내용이 우선적으로 적용됩니다. 대법원 판례 또한 '대출 불가 시 계약을 무효로 한다'는 특약이 있는 경우, 해당 조건이 성취되면 계약의 효력이 소멸하므로 임대인은 계약금을 반환해야 한다고 보고 있습니다.

특히 대출 거절 사유가 해당 주택 자체의 문제 때문이라면 임차인에게 더욱 유리하게 작용할 수 있습니다. 예를 들어, 안심등기에서 선순위 근저당권 부담이 큰 상태로 확인된다면, 전세대출이나 전세보증금반환보증 심사에 영향을 줄 수 있습니다. <안심등기 RC코드 - RC_PRIORITY_DEBT_HIGH_AMOUNT>

자주 묻는 질문

내용증명을 보내면 계약금을 무조건 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 내용증명은 계약 해제 의사와 계약금 반환을 요구했다는 사실을 공식적으로 증명하는 수단일 뿐, 법적 강제력은 없습니다. 상대방이 불응할 경우 지급명령 신청이나 소액사건심판 등 별도의 법적 절차를 진행해야 합니다.

임대인이 새로운 세입자를 구했으니 손해가 없지 않나요?

임대인이 빠르게 새로운 임차인을 구해 손해가 없거나 적다는 점은 계약금 반환 협상에서 유리한 요소로 주장할 수 있습니다. 하지만 이것만으로 계약금을 당연히 돌려받을 권리가 생기는 것은 아니며, 여전히 당사자 간의 합의나 법원의 판단이 필요합니다.

분쟁을 막기 위해 계약서에 어떤 특약을 넣어야 하나요?

'임차인의 전세자금대출 신청이 금융기관 심사 결과 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다.' 와 같이 대출 불가 시 계약의 효력과 계약금 반환 의무를 명확하게 기재하는 것이 가장 중요합니다.

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판단 근거 및 출처

본 콘텐츠는 기준으로 작성·검토된 정보입니다.

  • 세이프홈즈 인사이트는 전월세 계약 전 확인해야 할 일반적인 정보와 판단 기준을 제공하기 위한 자료입니다.
  • 실제 위험 판단, 계약 진행 여부, 보증보험·전세대출 가능 여부는 개별 물건의 등기부등본, 건축물대장, 보증금 구조, 임대인 상태, 계약 조건, 기관 심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 본 콘텐츠는 법률적 판단, 계약 체결 권유, 보증보험·대출 승인 보장, 분쟁 결과 예측을 의미하지 않습니다.
  • 계약 전에는 반드시 해당 물건의 최신 서류와 현재 상태를 기준으로 개별 확인이 필요합니다.