계약 만기 후 집이 신탁등기 됐는데,
임차권등기명령은 어떻게 하나요?

질문 계약 만기 후 집이 신탁등기 됐는데, 임차권등기명령은 어떻게 하나요?

* 실제 고객의 사례를 바탕으로 작성 된 내용입니다.

전세 계약 만기가 지났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 정말 답답한 상황입니다. 이사를 가야 해서 대항력과 우선변제권을 유지하려고 바로 법원에 임차권등기명령을 신청했습니다.

그런데 며칠 뒤 법원에서 보정명령이 날아왔습니다. 제가 임차권등기신청을 한 이후에 집주인이 집을 신탁회사에 넘겨버려서 등기부등본상 소유자가 바뀌었다는 겁니다. 그래서 신탁자에게도 계약 종료 통지를 했는지 소명하라는 내용이었습니다. 저는 계약할 때 집주인하고만 연락했는데, 갑자기 신탁이니 수탁자니 하는 말이 나오니 머리가 하얘지네요.

이미 전입신고와 확정일자는 다 받아두었고, 계약 자체는 신탁등기보다 훨씬 전에 했습니다. 이사 날짜는 다가오는데 임차권등기가 안 되면 어쩌나, 이러다 보증금 손실 위험이 커지는 건 아닌지 너무 불안합니다. 이런 경우에 임차권등기명령을 제대로 받으려면 어떻게 해야 하나요?

세이프홈즈 상담 Q&A · 25.08.31

답변 신탁 관계자 모두에게 내용증명을 보내고, 이를 첨부하여 법원에 보정서를 제출해야 합니다.

전세 만기 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임대인이 부동산을 신탁해버려 많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 임차권등기명령은 보증금 미반환 시 이사를 가더라도 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지해주는 핵심적인 법적 장치이므로, 법원의 보정명령에 따라 절차를 잘 마무리하는 것이 매우 중요합니다.

다행히 임대차 계약 체결 및 전입신고, 확정일자를 신탁등기 이전에 모두 마치셨기 때문에 임차인으로서의 권리는 신탁 관계자에게 주장할 수 있습니다. 즉, 임차인의 대항력이 신탁등기보다 우선합니다. 법원이 보정명령을 내린 것은 등기부상 소유자가 신탁회사(수탁자)로 변경되었으니, 새로운 이해관계자들에게도 계약 종료 사실이 통지되었음을 명확히 하라는 취지입니다.

따라서 임차권등기명령 신청이 기각되지 않도록, 법원의 요구에 맞춰 서류를 보완해 제출해야 합니다. 만약 임차권등기 절차가 계속 지연된다면, 보증금 회수를 위한 집행권원을 확보하기 위해 보증금반환청구소송을 병행하는 것도 적극적으로 고려해야 합니다.

임차권등기명령 보정 절차

  • 등기부등본과 신탁원부 발급받기

    변경된 등기부등본을 다시 발급받아 현재 소유자(수탁자)인 신탁회사를 확인하고, 신탁원부를 통해 신탁계약의 당사자(위탁자=기존 임대인, 수탁자, 수익자)를 정확히 파악해야 합니다.

  • 신탁 관계자 모두에게 내용증명 발송하기

    기존 임대인(위탁자)과 신탁회사(수탁자) 모두에게 ‘임대차 계약이 만료되었으며, 보증금 반환을 요청한다’는 내용의 내용증명을 각각 발송합니다.

  • 법원에 보정서 제출하기

    발송한 내용증명과 발송증명(또는 배달증명) 서류를 첨부하여 법원의 보정명령에 대한 보정서를 제출합니다.

  • 보증금반환청구소송 병행 검토하기

    임차권등기명령 절차와 별개로, 보증금을 실질적으로 돌려받기 위한 집행권원(판결문) 확보를 위해 보증금반환청구소송을 동시에 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.

관련 법령 및 판례

주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 규정합니다. 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다.

대법원 판례(2002다10247)에 따르면, 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 그 이후에 진행된 신탁등기와 관계없이 자신의 임차권을 새로운 소유자인 수탁자에게 주장할 수 있습니다. 따라서 질문자의 경우처럼 신탁등기 이전에 대항요건을 갖춘 임차인은 법적으로 보호받을 수 있습니다. 현재 상황은 권리의 유무가 아닌 절차의 문제이므로, 안심등기와 같은 서비스를 통해 등기부 변동 내역을 확인하고 법적 절차를 차분히 밟아나가는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문

신탁원부는 어디서 발급받을 수 있나요?

신탁원부는 등기부등본과 달리 인터넷 발급이 불가능하며, 해당 부동산 소재지의 관할 등기소에 직접 방문하여 발급 신청해야 합니다. 신분증과 등기부등본을 지참하는 것이 좋습니다.

내용증명은 꼭 보내야 하나요?

네, 반드시 보내야 합니다. 법원에 내가 임대차 계약 종료 및 보증금 반환 의사를 모든 이해관계자에게 명확히 전달했다는 사실을 증명하기 위한 필수 서류입니다. 내용증명 자체가 법적 강제력을 갖는 것은 아니지만, 중요한 증거 자료가 됩니다.

임차권등기명령이 완료되면 바로 보증금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 임차권등기명령은 임차인의 권리(대항력, 우선변제권)를 보전하는 조치일 뿐, 보증금을 직접 회수해주는 제도가 아닙니다. 보증금을 돌려받기 위해서는 별도로 보증금반환청구소송을 통해 판결문을 받아 강제집행(경매 등) 절차를 진행해야 합니다.

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판단 근거 및 출처

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