업무용 오피스텔이라 전입신고가 안된다는데, 주택임대차보호법 적용 못 받나요?

역세권에 있는 오피스텔 전세 계약을 앞두고 있습니다. 집은 마음에 드는데, 부동산에서 건축물대장을 보여주면서 이 오피스텔이 '업무시설'로 되어 있다고 하더라고요. 그러면서 집주인이 세금 문제 때문에 전입신고는 안 하는 조건으로 계약했으면 좋겠다고 하십니다.

저는 당연히 보증금을 지키려면 전입신고랑 확정일자를 받아야 한다고 알고 있는데, 전입신고를 못 하면 주택임대차보호법 적용을 못 받는 거 아닌가요? 그럼 나중에 혹시 집이 경매로 넘어가거나 할 때 제 보증금은 어떻게 되나 싶어서 덜컥 겁이 납니다. 대항력이나 우선변제권 이런 걸 확보할 수 없는 거잖아요.

부동산에서는 다들 이렇게 계약하고, 실제로는 주거용으로 쓰니까 문제없다고만 하는데 정말 괜찮은 건지 모르겠습니다. 업무용 오피스텔은 주택임대차보호법의 보호를 아예 못 받게 되는 건지, 만약 제가 전입신고를 그냥 해버리면 어떻게 되는 건지, 법적으로 제 권리를 지킬 방법은 없는지 너무 답답합니다.