신탁등기된 집, 수탁자 동의 없이 임대차계약 해도 괜찮을까요?

신탁등기된 부동산의 임대차계약은 일반적인 전세계약과 달리 매우 신중하게 접근해야 합니다. 법적 소유권이 수탁자인 신탁회사에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약은 수탁자의 동의를 얻어 체결해야만 임차인의 대항력이 보장됩니다. 부동산의 설명처럼 신탁원부상 위탁자(임대사업자)에게 임대 권한이 명시되어 있는 경우도 있지만, 이것만 믿고 계약을 진행하기엔 위험 요소가 많습니다.

가장 중요한 것은 신탁원부의 '특약사항'입니다. 위탁자에게 임대차 계약 권한을 부여하면서도, 동시에 '임대차계약 체결 시 수탁자의 사전 서면 동의를 얻어야 한다'와 같은 조항이 특약으로 포함된 경우가 많기 때문입니다. 만약 이 조항을 무시하고 위탁자와의 계약만으로 입주한다면, 향후 신탁부동산이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 전혀 돌려받지 못하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

HUG 보증보험 가입이 가능하다는 점은 긍정적이지만, 이 역시 맹신해서는 안 됩니다. 보증보험 가입 조건 자체가 '적법한 임대차 계약'을 전제로 하기 때문입니다. 만약 수탁자 동의가 필요한 계약임에도 이를 누락했다면, 계약 자체가 무효가 되어 보증보험 심사에서 거절되거나, 가입되더라도 추후 보증 이행이 거절될 수 있습니다.