전세자금반환대출 신청을 위한 전세계약시 주의사항

전세자금반환대출 이란?

흔히 전세자금반환대출이라고 불리는 이 상품의 정확한 명칭은 주택도시보증공사(HUG)의 '전세금안심대출보증'입니다.

이 상품의 가장 큰 장점은 '전세보증금반환보증'과 '전세자금대출특약보증'이 결합되어 있다는 점입니다. 즉, 세입자는 은행으로부터 전세대출을 실행하면서, 동시에 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비(반환 보증)할 수 있습니다.

대출과 보증 가입이 동시에 이루어지기 때문에, 보증 보험 가입 조건에 부합하지 않는 집이라면 전세자금반환대출 실행 자체가 불가능합니다. 따라서 집을 구하는 단계에서부터 해당 매물이 가입 가능한 물건인지 판별하는 안목이 필요합니다.

전세자금반환대출 가입 조건

혜택이 확실한 만큼 HUG에서는 리스크 관리를 위해 까다로운 가입 조건을 내걸고 있습니다. 전세자금반환대출을 이용하기 위해서는 다음의 핵심 요건을 충족해야 합니다.

① 대상 주택 및 보증금 한도 대상: 아파트, 오피스텔(주거용), 연립/다세대, 단독/다가구 등 (위반건축물 불가) 보증금: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 신청 기한: 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 3개월 이내

② 대출 한도 (LTV) 전세 보증금의 최대 80%까지 전세대출이 가능합니다. 단, 신혼부부 및 청년 가구는 최대 90%까지 인정되어 자금 마련에 훨씬 유리합니다.

③ 선순위 채권 요건 주택 등기부등본상 집주인의 대출(근저당)이 주택 가격의 60% 이내여야 합니다. (선순위 채권 + 전세 보증금)이 주택 가격의 100% 이내여야 합니다. (단, 대출 보증은 90% 기준 적용)

전세계약시 주의사항

단순히 조건만 맞춘다고 승인되는 것이 아닙니다. 계약서 작성 단계에서 실수를 범하면 전세자금반환대출 심사에서 탈락할 수 있습니다. 다음은 전문가가 꼽는 필수 전세계약시 주의사항입니다.

1. '공시가격 126% 룰' 준수 정부는 깡통전세 예방을 위해 보증 가입 기준을 강화했습니다. 전세자금반환대출을 받으려면 전세 보증금이 [공시가격 × 140% × 90%], 즉 공시가격의 126%를 초과해서는 안 됩니다. 1원이라도 초과하면 가입이 전면 거절됩니다.

2. 위반건축물 확인 건축물대장에 [위반건축물]이라는 노란색 딱지가 붙어 있다면 전세대출과 보증 가입이 모두 불가능합니다. 이는 전세계약시 주의사항 중 가장 기본적이지만 놓치기 쉬운 부분입니다.

3. 공인중개사 계약 필수 개인 간 직거래 계약서는 인정되지 않습니다. 반드시 공인중개사가 서명 날인한 전세계약서여야 하며, 확정일자(또는 신고필증)가 필수적으로 있어야 합니다.

4. 임대인 채권 양도 통지 협조 이 상품은 질권 설정 또는 채권 양도 통지 절차가 필요합니다. 집주인이 이에 동의하지 않거나 통지서를 수령하지 않으면 전세자금반환대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 따라서 전세계약시 주의사항으로 특약에 "임대인은 대출 관련 통지 수령에 협조한다"는 내용을 넣는 것이 안전합니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

"공시가격의 126%를 어떻게 계산하죠?", "등기부등본의 권리 관계가 너무 복잡해요." 이런 고민 때문에 전세계약 주의사항을 확인하는 게 어렵게 느껴지시나요?

불안한 마음으로 전세대출을 신청하기엔 리스크가 너무 큽니다. 대출은 규정에 맞춰 잘 갚았지만, 새로 들어갈 집이 권리 관계가 복잡하거나 깡통전세 위험이 있다면 어떨까요? 등기부등본의 '을구'를 확인해야 한다고 하지만, 복잡한 법률 용어와 근저당 계산 때문에 머리만 아프고 불안감은 여전합니다. 찝찝하면 그냥 안심등기 떼보세요. 내가 이 집 계약해도 되는 안전한 집인지 바로 알 수 있어요. 세이프홈즈 [안심등기]는 주소만 입력하면 AI가 등기부등본과 건축물대장을 분석해 줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

요즘엔 집 보러 가기 전에, 중개사님한테 안심등기 확인한 매물인지 물어봐요 안 되는 곳은 그냥 거르면 되니까 너무 편해요. 전세 계약 앞둔 분들, 이건 선택이 아니라 필수예요. 근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키세요.