전세보증보험 거절 이유 알아보기

전세보증보험이란?

전세보증금반환보증은 전세 계약 기간이 만료되었음에도 임대인(집주인)이 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 보증 기관(HUG, HF, SGI)이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 보상해 주는 제도입니다. 쉽게 말해, 내 전세금에 대한 보험을 드는 것입니다. 특히 2030 세대에게 전세금은 전 재산이나 다름없기 때문에, 깡통전세 위험이 높은 요즘 같은 시기에는 선택이 아닌 필수로 가입해야 하는 안전장치입니다. 하지만 신청만 하면 다 되는 것이 아니라, 주택의 안전성이 담보되지 않으면 전세보증보험 거절이 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다.

전세보증보험 조건

가입을 원한다고 해서 모든 주택이 승인되는 것은 아닙니다. HUG(주택도시보증공사) 기준으로 가입을 위한 필수 조건을 먼저 확인해야 합니다. 이 조건을 충족하지 못하면 심사조차 들어갈 수 없습니다

① 대상 주택 및 보증금 한도 대상: 아파트, 연립/다세대(빌라), 단독/다가구, 주거용 오피스텔 등 보증금: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 계약 기간: 계약 기간이 1년 이상 남았거나, 전체 계약 기간의 1/2이 경과하기 전이어야 합니다.

② 선순위 채권 비율 집주인의 빚(근저당)이 주택 가격의 60% 이내여야 합니다. (선순위 채권 + 전세보증금)이 주택 가격의 90% 이내여야 합니다. 이 조건들을 하나라도 맞추지 못하면 전세보증보험 거절 사유가 되므로, 계약 전 등기부등본 확인이 필수적입니다.

전세보증보험 거절 이유

서류를 완벽하게 준비했다고 생각했는데 거절당하는 이유는 무엇일까요? 가장 빈번하게 발생하는 대표적인 전세보증보험 거절 이유 4가지를 정리했습니다.

1. 전세가율 126% 초과 정부는 깡통전세 예방을 위해 보증 가입 요건을 대폭 강화했습니다. 주택 가격 산정: 공시가격의 140% 인정 담보 인정 비율: 90% 적용 공식: [공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%] 즉, 전세 보증금이 공시가격의 126%보다 단 1원이라도 비싸다면 전세보증보험 거절 확정입니다. 빌라나 오피스텔 계약 시 반드시 계산기를 두드려봐야 하는 이유입니다.

2. 위반건축물 등재 건축물대장에 위반건축물이라는 딱지가 붙어 있다면 가입이 불가합니다. 불법 증축(방 쪼개기, 베란다 확장 등)이나 용도 변경(근린생활시설을 주택으로 사용)이 된 건물이 이에 해당합니다.

3. 선순위 채권 과다 앞서 언급했듯, 집주인의 대출(근저당)이 집값의 60%를 넘거나, 대출과 보증금을 합친 금액이 집값의 90%를 넘으면 '깡통전세' 위험 주택으로 분류되어 전세보증보험 거절 통보를 받게 됩니다.

4. 임대인 문제 집주인이 HUG의 '집중관리 다주택 채무자(상습 채무 불이행자)' 명단에 올라와 있거나, 국세/지방세 체납으로 압류 기록이 있는 경우에도 가입이 거절됩니다.

애초에 이런 집을 피하는 가장 확실한 방법

공시가격 126% 계산도 복잡하고, 등기부등본의 권리 관계 분석도 어렵게 느껴지시나요? "설마 나는 아니겠지" 하는 마음에 덜컥 계약했다가 나중에 전세보증보험 거절을 당하고 보증금을 잃을 수 있습니다. 찝찝하면 그냥 안심등기 떼보세요. 내가 이 집 계약해도 되는 안전한 집인지 바로 알 수 있어요. 세이프홈즈 [안심등기]는 주소만 입력하면 AI가 등기부등본과 건축물대장을 분석해 줍니다. 이것이 바로 세이프홈즈 안심등기가 필요한 이유입니다. 당신이 해야 할 일은 등기부등본 보는법을 '공부'하는 것이 아니라, 세이프홈즈에 주소 하나만 입력하는 것입니다.

(1) 깡통전세 위험여부 시세 대비 보증금이 과도한지, 전세보증금이 매매가를 초과하는지 자동 진단합니다. (2) 적정보증금 산정 세이프홈즈 AI를 기반으로 안전한 보증금의 범위를 제시합니다. (3) 보증보험 가입 가능 유무 확인 HUG와 HF에서 보증보험 가입이 가능한지 사전에 확인 합니다. (4) 악성임대인 이력 확인 세금체납, 과거 전세사기 이력 등 위험 임대인을 자동으로 탐지합니다. (5) 등기부 권리관계 분석 근저당, 가압류, 신탁 등 보증금을 위협할 수 있는 권리관계를 한눈에 보여줍니다.

요즘엔 집 보러 가기 전에, 중개사님한테 안심등기 확인한 매물인지 물어봐요 안 되는 곳은 그냥 거르면 되니까 너무 편해요. 전세 계약 앞둔 분들, 이건 선택이 아니라 필수예요. 근저당, 가압류, 신탁등기... 더 이상 이 어려운 용어들 앞에서 불안해하거나 포기하지 마십시오. 계약서에 도장 찍기 전 1분, 우리은행 WON뱅킹 앱에도 탑재된 '안심등기' 전문가 시스템으로 당신의 보증금을 가장 확실하게 지키세요