주택가 골목에서 흔히 볼 수 있는 원룸, 투룸 건물들. 바로 ‘다가구주택’입니다.

아파트나 신축빌라(다세대주택)에 비해 상대적으로 저렴한 보증금과 월세 덕분에, 사회초년생이나 1인 가구가 많이 찾곤 하죠.

하지만 이 ‘저렴함’ 뒤에는, 등기부등본만으로는 절대 확인할 수 없는 치명적인 단점이 숨어있어, 전세사기의 주요 표적이 되기도 합니다. 다가구주택의 구조적인 단점과, 계약 전 반드시 확인해야 할 사항들을 알려드릴게요.

가장 먼저, 다가구와 다세대의 차이점부터 알아야 해요

다가구주택의 단점을 이해하려면, 먼저 ‘다세대주택(빌라)’과의 차이점부터 알아야 합니다.

다세대주택(빌라 등) ➡️ 각 호수별로 소유주가 다를 수 있고, 호수별로 개별 등기가 되어 있는 ‘공동주택’입니다.

다가구주택(원룸 건물 등)➡️ 건물 전체의 주인이 단 한 명이고, 건물 전체가 하나의 등기(통등기)로 묶여있는 ‘단독주택’입니다.

바로 이 ‘주인이 한 명’이라는 점, 즉 건물 전체가 하나의 재산으로 취급된다는 점이 모든 문제의 시작입니다.

치명적인 단점 1, 숨겨진 빚 ‘선순위 보증금’

다가구주택의 가장 치명적인 단점은 바로 ‘선순위 보증금’이라는 숨겨진 빚의 존재입니다.

건물 전체가 하나의 담보물이므로, 만약 집이 경매에 넘어가면 건물에 사는 모든 세입자들의 보증금이 경매 매각 대금을 놓고 순위 경쟁을 벌이게 됩니다.

이때 「주택임대차보호법」에 따라, 나보다 먼저 전입신고와 확정일자를 마친 ‘선순위 임차인’들이 보증금을 먼저 변제받을 권리를 갖습니다.

즉, 나는 가장 마지막 순서가 되는 것이죠. 건물에 은행 대출이 하나도 없더라도, 이미 살고 있는 다른 세입자들의 보증금 총액이 너무 크다면, 내 보증금은 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 무서운 ‘선순위 보증금’은 등기부등본에는 전혀 나타나지 않습니다.

치명적인 단점 2, 깡통전세 확인의 어려움

위와 같은 이유로, 다가구주택은 깡통전세 위험을 판단하기가 매우 까다롭습니다.

아파트나 다세대주택은 등기부등본의 대출금(근저당권)만 확인하면 비교적 간단하게 깡통전세 여부를 계산할 수 있습니다.

하지만 다가구주택은 눈에 보이는 대출금 외에, 눈에 보이지 않는 수십 명의 선순위 보증금까지 모두 확인해야만 진짜 빚의 규모를 알 수 있습니다.

다가구주택 계약 시 최소한의 안전장치

그렇다면 다가구주택 계약 시 최소한의 안전을 위해 무엇을 확인해야 할까요?

1. 선순위 보증금 확인 필수

숨겨진 빚을 확인하기 위해, 계약 전 임대인에게 ‘전입세대열람확인서’와 ‘확정일자 부여현황’ 두 가지 서류를 반드시 요구해야 합니다.

‘전입세대열람확인서’로 선순위 임차인이 몇 명인지 확인하고, ‘확정일자 부여현황’으로 그들의 보증금 총액이 얼마인지 계산해야 합니다. 만약 임대인이 이 서류 제공을 거부한다면, 그 계약은 무조건 피해야 합니다.

2. 보증보험 가입 가능 여부 확인

주택도시보증공사(HUG)는 다가구주택의 보증보험 심사 시, 위에서 언급한 선순위 보증금 현황을 매우 깐깐하게 확인합니다. 따라서 내가 계약할 집이 보증보험에 가입 가능하다는 것은, 보증기관의 1차적인 안전성 검증을 통과했다는 의미이므로 훨씬 더 안전한 계약이 될 수 있습니다.

3. 보수적인 위험도 계산

서류를 통해 확인한 (건물 총 대출금 + 모든 선순위 임차인 보증금 총액 + 나의 보증금)의 합계가 주택 시세의 80%를 넘지 않는지 반드시 직접 계산해봐야 합니다.

결국 등기부등본뿐만 아니라, 전입세대열람과 확정일자 부여현황까지 교차 확인하여 숨겨진 빚을 모두 파악하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.