등기부등본에 근저당권이 설정된 전셋집을 계약할 때, ‘임차인이 지급하는 잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소해주겠다’는 조건을 제시받는 경우가 많습니다.

집주인 입장에서는 목돈을 들이지 않고 빚을 갚을 수 있고, 임차인 입장에서는 선순위 빚이 없는 깨끗한 집에 입주할 수 있으니, 언뜻 합리적인 제안처럼 보입니다.

하지만 이 약속은 절차를 제대로 지키지 않으면 내 보증금 전액을 잃을 수 있는 매우 위험한 독소조항이 될 수 있습니다.

‘잔금일 말소’ 조건이 왜 위험할까요

‘잔금일 말소’ 조건의 가장 큰 위험은, 내가 잔금을 지급하는 행위와 집주인이 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 행위가 동시에 이루어지지 않을 수 있다는 ‘시간차’에 있습니다.

만약 임차인이 집주인을 믿고 잔금을 먼저 송금했는데, 집주인이 그 돈을 다른 곳에 써버리거나, 약속을 어기고 근저당권을 말소하지 않는다면 어떻게 될까요?

임차인은 이미 보증금 전액을 지급했지만, 등기부등본상에는 여전히 은행의 선순위 근저당권이 남아있게 됩니다. 결국 임차인은 빚 많은 집에 후순위로 들어가게 되어, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금을 떼일 위험에 그대로 노출되는 것입니다.

안전장치의 핵심, 계약서 특약 작성 방법

이러한 위험을 막기 위한 첫 번째 안전장치는 계약서에 명확한 특약사항을 기재하는 것입니다. 단순한 구두 약속이 아닌, 법적 효력을 갖는 문장으로 양측의 의무를 명확히 해야 합니다.

필수 특약 예시 ➡️ “임대인은 잔금 지급과 동시에 해당 주택의 근저당권(등기부등본 을구 순위번호 O번, 접수번호 제XXXX호)을 즉시 말소하며, 만일 이를 위반 시 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”

이 특약은 잔금 지급과 근저당권 말소가 동시에 이루어져야 한다는 ‘동시이행’의 원칙을 명시하고, 임대인이 의무를 다하지 않을 경우 계약을 해제하고 위약금까지 받을 수 있는 법적 근거가 되어 줍니다.

가장 중요한 절차, 잔금일 ‘동시이행’ 확인 방법

특약을 작성했더라도, 잔금일 당일에 그 내용이 실제로 이행되는지 내 눈으로 직접 확인하는 과정이 무엇보다 중요합니다.

가장 안전한 방법

잔금일에 임대인, 임차인, 공인중개사, 그리고 임대인 측 법무사가 함께 해당 근저당권을 설정한 은행에서 만나는 것입니다. 임차인은 은행 창구에서 직접 대출 원리금을 확인하고, 임대인의 대출 상환 계좌로 잔금을 이체합니다. 대출금이 모두 상환된 것을 확인한 후, 법무사가 즉시 등기소에 근저당권 말소 등기를 접수하고, 임차인은 그 말소등기 접수증을 받아두어야 합니다.

부득이하게 은행 동행이 어렵다면, 최소한 잔금을 송금하기 전에 임대인(또는 위임받은 법무사)과 통화하여 등기소에 말소 서류를 접수할 준비가 되었는지 확인해야 합니다. 그리고 잔금 송금과 거의 동시에, 말소등기가 접수되었다는 접수증을 사진 등의 형태로 즉시 전송받아야 합니다.

핵심은 ‘선 잔금, 후 말소’가 아닌, ‘잔금 지급과 말소 접수의 동시 진행’ 원칙을 반드시 지키는 것입니다.

하지만 근저당권 말소 조건부 계약은 애초에 임대인의 재정 상태가 넉넉하지 않다는 신호일 수 있습니다. 말소 절차를 안전하게 진행하는 것도 중요하지만, 더 근본적으로는 집에 다른 위험은 없는지 종합적으로 판단해야 합니다.

결국 복잡한 조건이 붙은 계약일수록, 계약 전 모든 위험 요소를 철저히 분석하고 검증하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.