"부동산의 소유자는 반드시 실제 권리자의 이름으로 등기되어야 한다"

너무나도 당연해 보이는 이 원칙을 법으로 강제하고 있는 것이 바로 ‘부동산 실명법’입니다.

이 법은 과거 탈세나 투기 목적으로 다른 사람의 이름을 빌려 부동산을 소유하던 ‘명의신탁’ 관행을 뿌리 뽑기 위해 만들어졌습니다.

임차인 입장에서는 이 법의 내용을 정확히 이해하고, 혹시 내가 계약하려는 집이 위험한 명의신탁 부동산은 아닌지 경계할 필요가 있습니다.

부동산 실명법과 금지되는 ‘명의신탁’이란

부동산 실명법의 정식 명칭은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」입니다. 법의 이름 그대로, 부동산에 대한 소유권 등 물권은 반드시 실제 권리자의 이름으로 등기해야 한다는 것이 핵심 내용입니다.

이 법이 금지하는 ‘명의신탁(名義信託)’이란, 부동산의 실제 소유자(신탁자)가 다른 사람(수탁자)과의 합의 하에, 등기부등본상의 소유자 명의를 그 다른 사람(수탁자)의 이름으로 해놓는 불법적인 약정을 의미합니다.

이 약정은 법적으로 무효이며, 이를 위반한 신탁자와 수탁자는 모두 과징금 부과 및 형사 처벌(징역 또는 벌금)의 대상이 될 수 있습니다.

임차인에게 미치는 영향, 계약은 유효하지만…

그렇다면 만약 내가 계약하려는 집이 명의신탁 부동산이라면 어떻게 될까요? 여기서 임차인을 보호하기 위한 매우 중요한 법 조항이 있습니다.

「부동산 실명법」 제4조 제3항: 명의신탁 약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

‘제3자에게 대항하지 못한다’는 말은, 명의신탁을 한 사람들의 내부 사정(약정이 무효라는 사실)을 가지고, 그 사실을 몰랐던 선의의 제3자에게 불이익을 줄 수 없다는 의미입니다.

즉, 임차인이 등기부등본을 믿고 등기부상의 소유자(명의수탁자)와 정상적으로 임대차 계약을 체결했다면, 나중에 실제 소유자(명의신탁자)가 나타나 “이 계약은 무효다”라고 주장할 수 없다는 뜻입니다. 따라서 임차인의 계약 자체는 법적으로 유효하게 보호받을 수 있습니다.

명의신탁 주택이 결국 위험한 진짜 이유

법적으로 계약이 유효하다고 해서, 그 집이 ‘안전하다’는 뜻은 절대 아닙니다. 명의신탁 부동산 계약에는 다음과 같은 치명적인 위험이 숨어있습니다.

1️⃣ 소유권 분쟁의 위험

명의신탁자와 수탁자는 애초에 불법적인 관계를 맺고 있으므로, 언제든 그들 사이에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 실제 소유자가 명의자를 상대로 소유권 반환 소송을 제기하는 등, 내가 살고 있는 집이 언제든 법적 분쟁의 한복판에 놓일 수 있습니다.

2️⃣횡령 및 사기 위험

등기부상의 소유자인 명의수탁자가 마음을 바꿔, 실제 소유자 몰래 집을 팔아버리거나 추가 담보대출을 받고 잠적해버릴 위험이 상존합니다. 이 경우 임차인은 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 없게 되거나, 집이 경매로 넘어가 보증금을 떼일 수 있습니다.

3️⃣ 보증보험 가입 거절 가능성

계약 자체는 유효하더라도, 보증기관의 심사 과정에서 소유권 관계의 불안정성이 드러나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다. 가장 확실한 안전장치를 잃게 되는 것이죠.

이처럼 명의신탁 부동산은 언제 터질지 모르는 시한폭탄과 같으므로, 애초에 계약하지 않는 것이 상책입니다.

결국 가장 안전한 계약은, 등기부등본상의 소유자와 실제 소유자, 그리고 나와 계약하는 사람이 모두 일치하는, 투명하고 단순한 권리관계를 가진 집을 선택하는 것입니다.