등기부등본을 열어보면 ‘갑구’와 ‘을구’에 ‘순위번호’라는 항목과 함께 1, 2, 3… 순서대로 여러 권리들이 나열되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

단순한 목록 번호처럼 보이지만, 이 순위번호는 부동산에 얽힌 권리들의 서열을 정하고, 만일의 경우 누가 먼저 돈을 받아 가는지를 결정하는 매우 중요한 역할을 합니다.

등기부등본의 순위번호가 무엇을 의미하는지, 그리고 이 번호를 통해 내 보증금을 위협하는 권리는 없는지 확인하는 방법을 알려드릴게요.

순위번호란 무엇일까요? 권리들의 공식적인 순번표

순위번호(順位番號)란, 등기부등본의 각 구(갑구 또는 을구) 안에서, 권리가 등기소에 접수된 순서대로 부여되는 번호를 의미합니다.

부동산 등기 제도는 ‘먼저 등기된 권리가 나중에 등기된 권리보다 힘이 세다’는 선순위 권리 보호의 원칙을 따릅니다.

순위번호는 바로 이 권리들의 서열, 즉 공식적인 순번표 역할을 하는 것이죠. 일반적으로 순위번호가 빠를수록 더 강력한 권리를 가집니다.

‘갑구’의 순위번호, 현재 소유자를 알려줍니다

등기부등본의 ‘갑구’는 소유권에 관한 사항을 기록하는 부분입니다.

따라서 갑구의 순위번호는 해당 주택의 소유권이 어떻게 이전되어 왔는지를 보여주는 역사책과 같습니다. 순위번호 1번은 최초의 소유자를, 그 다음 번호들은 이후에 집을 사거나 상속받은 사람들을 순서대로 보여주죠.

임차인에게 가장 중요한 것은 가장 마지막 순위번호에 기재된 사람이 바로 현재의 법적 소유자라는 사실입니다.

전세계약을 체결할 때는 반드시 이 마지막 순위번호의 소유자와 계약해야 하며, 그의 신분증과 등기부등본의 인적사항이 일치하는지 확인해야 합니다.

‘을구’의 순위번호, 빚의 서열을 보여줍니다

등기부등본의 ‘을구’는 소유권 이외의 권리, 즉 주로 집을 담보로 한 빚(근저당권 등)에 관한 사항을 기록합니다. 따라서 을구의 순위번호는 빚의 서열을 나타냅니다.

만약 을구에 순위번호 1번과 2번으로 각각 다른 은행의 근저당권이 설정되어 있다면, 1번 근저당권을 가진 은행이 ‘최선순위 권리자’가 됩니다. 만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 1번 은행이 먼저 돈을 다 받아 가고, 그 다음에 남는 돈이 있을 때 2번 은행의 차례가 돌아옵니다.

임차인은 바로 이 을구의 가장 빠른 순위번호를 가진 권리가 무엇인지, 그리고 그 날짜가 언제인지를 확인하여, 나의 보증금 순위가 안전한지(선순위 임차인) 아니면 위험한지(후순위 임차인)를 판단하는 기준점, 즉 ‘말소기준권리’를 찾아야 합니다.

갑구와 을구 사이의 순위는 ‘접수번호’로 판단해요

그렇다면 갑구에 있는 권리(예: 가압류)와 을구에 있는 권리(예: 근저당권) 중에서는 어떤 것이 더 우선할까요?

이때는 각 구의 순위번호가 아닌, 등기소에 서류가 접수된 날짜와 고유번호를 의미하는 ‘접수번호’를 기준으로 순위를 판단합니다. 즉, 서로 다른 구에 있는 권리끼리는 순위번호와 상관없이, 접수일자가 더 빠른 쪽의 권리가 더 강력한 힘을 가집니다.

하지만 순위번호와 권리 순서를 이해했더라도, 각 권리(근저당권, 가압류 등)가 실제로 내 보증금에 어떤 영향을 미치는지, 그 위험성은 어느 정도인지를 종합적으로 판단하는 것은 또 다른 전문성의 영역입니다.

결국 등기부등본의 모든 순위와 권리관계를 정확히 해석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.