아파트, 빌라, 오피스텔. 우리가 가장 흔하게 접하는 주거 형태들이죠. 법적으로는 이 건물들을 모두 묶어 ‘집합건물’이라고 부릅니다.

집합건물은 건물 한 채에 소유주가 여러 명이라는 특징 때문에, 건물 전체가 한 명의 주인인 일반 단독주택이나 다가구주택과는 등기부등본의 생김새와 확인 방법이 완전히 다릅니다.

이 차이점을 이해하는 것이 안전한 전세계약의 첫걸음입니다. 집합건물이 무엇인지, 그리고 집합건물 등기부등본은 어떻게 읽어야 하는지 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

집합건물이란 무엇일까요?

집합건물(集合建物)이란, 하나의 건물 안이 구조적으로 여러 개의 부분으로 나뉘어 있고, 각 부분을 독립적인 건물로서 소유하고 사용할 수 있는 건물을 의미합니다. 쉽게 말해, 하나의 건물에 여러 명의 소유주가 각각 자신의 공간(호수)을 따로따로 소유하고 있는 건물이죠.

이러한 집합건물의 소유와 관리에 대해서는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」이 별도로 적용됩니다. 우리가 흔히 아는 아파트, 다세대주택(빌라), 연립주택, 주거용 오피스텔 등이 모두 대표적인 집합건물에 해당합니다.

집합건물 등기부등본의 특별한 구조

집합건물의 등기부등본은 ‘한 권의 책’과 같다고 생각하면 이해하기 쉬워요. 건물 전체에 대한 ‘표지’가 있고, 그 안에 내가 계약할 101호, 201호 등 각 세대에 대한 ‘내용’이 각각 담겨있는 구조입니다.

1️⃣1동 건물의 표제부 (책의 표지)

등기부등본의 가장 첫 부분에는 건물 전체에 대한 정보가 나옵니다. 건물 전체의 주소, 구조, 층수, 그리고 건물 전체가 깔고 앉은 대지의 면적 등이 여기에 표시됩니다.

2️⃣ 전유부분의 표제부 (내가 살 집의 목차)

그 다음으로는 내가 계약할 특정 호수, 즉 ‘전유부분’에 대한 정보가 나옵니다. 예를 들어 ‘제1층 제101호’와 같이 표시되며, 바로 이곳에서 우리가 가장 중요하게 생각하는 ‘전용면적’을 확인할 수 있습니다.

또한, 이 101호가 전체 대지 중에서 얼마만큼의 지분을 가지고 있는지를 나타내는 ‘대지권’에 대한 정보도 함께 기재됩니다.

3️⃣ 갑구와 을구 (내가 살 집의 상세 내용)

전유부분의 표제부 다음으로는, 오직 해당 전유부분(101호)에만 해당하는 ‘갑구’와 ‘을구’가 나옵니다. ‘갑구’에는 101호의 소유자가 누구인지, ‘을구’에는 101호를 담보로 한 빚(근저당권)이 얼마나 있는지가 표시됩니다.

임차인에게 이것이 왜 중요한가요

집합건물 등기부등본의 구조를 이해하는 것이 중요한 이유는, 나의 권리관계가 오직 내가 계약한 ‘전유부분(우리 집)’에만 한정되기 때문입니다.

이는 건물 전체가 하나의 담보가 되는 다가구주택과 가장 큰 차이점입니다. 다가구주택에서는 옆집의 보증금도 나의 위험이 될 수 있지만, 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물에서는 옆집에 아무리 많은 빚이 있더라도, 내가 계약할 우리 집의 갑구와 을구만 깨끗하다면 안전에 아무런 영향을 주지 않습니다.

따라서 임차인은 등기부등본을 확인할 때, 내가 계약할 ‘전유부분’의 갑구와 을구를 집중적으로 확인하면 되는 것입니다.

결국 내가 계약할 집이 집합건물인지, 다가구주택인지 그 종류를 명확히 파악하고, 그에 맞는 등기부등본을 정확히 해석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.