등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 빚이 없는 깨끗한 집이라 안심하고 계약을 앞두고 계신가요? 😌

하지만 등기부등본에 보이지 않는 가장 무서운 복병, 바로 ‘임대인의 세금 체납’이 내 보증금을 위협할 수 있습니다.

국세는 법적으로 임차인의 보증금보다 변제 순서에서 앞서는 경우가 많아, 집이 공매로 넘어갈 경우 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

다행히 이제는 법이 임차인에게 집주인의 국세 체납 여부를 확인할 수 있는 강력한 권리를 부여했습니다. 이 권리를 어떻게 사용해야 하는지, 그리고 왜 이것이 중요한지 알려드릴게요.

체납 국세가 선순위 근저당권보다 무서운 이유

집주인이 세금을 체납한 집이 강제 매각(공매 등)될 경우, 그 매각 대금은 법에서 정한 순서에 따라 빚을 갚는 데 사용됩니다.

이때 문제가 되는 것은, 국세의 법정기일(세금 납부 고지서 발송일 등)이 임차인의 확정일자보다 늦더라도, 세금이 보증금보다 변제 순서에서 앞서는 경우가 발생한다는 점입니다.

특히 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 해당 부동산 자체에 부과되는 세금, 즉 ‘당해세’는 다른 모든 빚보다 최우선적으로 변제됩니다.

즉, 내가 아무리 전입신고와 확정일자를 빨리 받아 선순위 임차인의 자격을 갖추었더라도, 집주인의 당해세 체납액이 있다면 매각 대금에서 세금을 먼저 떼어 가고, 남는 금액으로 내 보증금을 돌려받게 되는 것입니다.

등기부등본이 아무리 깨끗해도, 숨겨진 세금 폭탄 때문에 보증금을 잃을 수 있는 것이죠.

임차인의 새로운 권리, 미납국세 열람권

이러한 ‘깜깜이 세금 체납’ 문제를 해결하기 위해, 개정된 「주택임대차보호법」은 임차인에게 집주인의 미납 국세를 확인할 수 있는 권리를 부여했습니다. 확인 시점에 따라 두 가지 방법이 있습니다.

1️⃣계약 체결 전 → 임대인에게 정보 제시 요구

「주택임대차보호법」 제3조의7에 따라, 임대차 계약을 체결하기 전에 임차인은 임대인에게 ‘납세증명서’(국세 완납증명서)를 제시해 줄 것을 요구할 수 있습니다. 만약 임대인이 이를 거부한다면, 임차인이 직접 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 동의해달라고 요구할 수 있으며, 임대인은 이에 동의할 의무가 있습니다.

2️⃣계약 체결 후 ~ 임대차 시작일 전 → 임대인 동의 없이 열람 가능

만약 계약금을 이미 지급한 임차인이라면 더 강력한 권리가 생깁니다. 임차인은 보증금이 1천만 원을 초과하는 경우, 임대차 기간 시작일까지 임대인의 동의 없이도 직접 세무서에 방문하여 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다.

미납국세 확인을 위한 구체적인 방법

그렇다면 실제로는 어떻게 확인해야 할까요? 아래의 순서대로 진행하는 것이 가장 좋습니다.

1단계. 임대인에게 직접 ‘국세 완납증명서’ 요구하기

계약 체결 직전, 공인중개사 입회 하에 임대인에게 ‘국세 완납증명서’를 보여달라고 정중하게 요구하는 것이 가장 간단하고 확실한 방법입니다.

2단계. 미납국세 열람 신청하기

만약 임대인이 서류 제시를 거부하거나, 계약금을 지급한 이후에 직접 확인하고 싶다면, 임차인 본인의 신분증과 임대차계약서를 가지고 임대차 주택 소재지의 관할 세무서에 방문하여 ‘미납국세 열람’을 신청하면 됩니다.

이러한 정당한 요구에 임대인이 비협조적으로 나오거나, 열람 결과 체납 내역이 확인된다면 그 계약은 매우 위험한 계약이므로 피하는 것이 현명합니다.

결국 등기부등본이라는 서류상의 위험과, 임대인의 세금 체납이라는 보이지 않는 위험까지 모두 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.