마음에 드는 집의 등기부등본을 확인했는데, 소유자가 한국인이 아닌 중국인으로 되어 있는 것을 확인하셨나요?

임대인의 국적이 다르다는 사실만으로 덜컥 걱정이 앞서기도 합니다. 말이 잘 통하지 않으면 어떡할지, 나중에 보증금을 돌려받는 데 문제는 없을지 여러 생각이 드실 텐데요. 😫

임대인이 중국인을 포함한 외국인이라고 해서 계약 자체가 더 위험한 것은 아닙니다. 다만, 계약 과정에서 확인해야 할 서류와 절차가 내국인과 다르므로, 이를 명확히 알고 진행하는 것이 중요합니다.

신원 확인 방법이 가장 중요합니다

외국인 임대인과의 계약에서 가장 기본이자 핵심은 바로 ‘신원 확인’입니다. 내국인이라면 주민등록증과 등기부등본상의 주민등록번호를 대조하면 되지만, 외국인은 확인 절차가 다릅니다.

1단계, 등기부등본 확인 ➡️ 먼저 등기부등본 ‘갑구’에 기재된 소유자의 이름과 ‘부동산등기용등록번호’를 확인해야 합니다. 외국인은 주민등록번호가 없으므로, 부동산을 등기하기 위해 출입국·외국인청에서 이 등록번호를 별도로 부여받습니다.

2단계, 신분증 대조 ➡️계약 현장에 나온 임대인이 등기부등본상의 소유자와 동일인물인지 확인해야 합니다.

국내에 거주하는 중국인일 경우, 반드시 ‘외국인등록증’을 제시하도록 요구하고, 이름과 외국인등록번호(부동산등기용등록번호와 연동됨)가 등기부등본의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

중국 현지에 거주하는 중국인일 경우, 아래에 설명할 대리인 계약 절차를 따라야 합니다.

중국에 거주하는 집주인과 대리인으로 계약할 경우

집주인이 중국 현지에 거주하여 대리인을 통해 계약하는 경우가 가장 흔하면서도 주의가 필요합니다. 이때는 대리인의 권한을 증명하는 서류를 철저하게 확인해야 합니다.

1️⃣ 위임장: 임대차 계약에 관한 모든 권한을 위임한다는 내용이 명확히 기재된 위임장이 필요합니다.

2️⃣ 위임장 인증 서류 (가장 중요): 위임장이 진짜 집주인의 의사에 따라 작성되었음을 증명하는 공적 서류가 필수적입니다. 가장 확실한 방법은, 집주인이 직접 중국 현지의 주중 대한민국 영사관에 방문하여 영사관 인증을 받은 위임장을 받는 것입니다. 이것이 어렵다면, 최소한 중국 현지 공증처의 공증과 외교부의 인증을 거친 서류를 요구해야 합니다.

3️⃣ 대리인의 신분증: 계약 현장에 나온 대리인 본인의 신분증도 반드시 확인하여 위임장의 내용과 일치하는지 대조해야 합니다.

보증금 송금과 보증보험 가입 시 유의사항

보증금 송금: 보증금은 어떤 경우에도 대리인이 아닌, 등기부등본상 소유자인 임대인 본인 명의의 국내 은행 계좌로 직접 송금해야 합니다.

전세보증보험 가입: 임대인이 외국인이더라도 전세보증금반환보증보험 가입은 가능합니다. 다만, 보증기관의 사실 확인 절차에 임대인의 협조가 필요할 수 있으므로, 계약서 특약사항에 “임대인은 임차인의 보증보험 가입 절차에 적극 협조한다”는 문구를 명시해두는 것이 좋습니다.

분쟁 발생 가능성에 미리 대비하기

법적으로는 내국인 임대인과 동일한 보호를 받지만, 현실적으로 분쟁이 발생했을 때의 해결 과정은 더 복잡할 수 있습니다. 해외에 거주하는 임대인을 상대로 소송이나 강제집행 절차를 진행하는 것은 훨씬 더 많은 시간과 비용이 소요될 수 있기 때문입니다

그렇기 때문에 계약 전 단계에서부터 위험 요소를 완벽하게 확인하고 들어가는 것이 무엇보다 중요합니다.

결국 임대인의 국적보다 중요한 것은, 계약 상대방의 신원을 명확히 확인하고 집에 숨겨진 법적, 재정적 위험이 없는지 객관적인 데이터로 검증하는 과정입니다. 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.