전셋집 등기부등본을 확인했는데, 소유자가 개인이 아닌 ‘주식회사 OO’와 같은 법인으로 되어 있어 당황하셨나요? 🫢

건설사나 부동산 투자회사가 직접 임대하는 등, 법인이 임대인인 경우는 생각보다 흔합니다. 탄탄한 회사가 임대인이라면 더 안전할 수도 있지만, 반대로 전세사기를 목적으로 세워진 유령 법인일 가능성도 있어 더욱 철저한 확인이 필요합니다.

임대인이 법인일 때, 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 알려드릴게요.

법인 임대인 계약 왜 더 꼼꼼히 확인해야 할까요

개인 임대인과의 계약은 등기부등본과 신분증을 대조하여 소유자 본인 여부만 잘 확인하면 되지만, 법인 임대인은 확인 과정이 한 단계 더 복잡합니다.

눈에 보이지 않는 실체인 법인의 ‘진짜 주인’과 ‘대표자’가 누구인지, 그리고 계약하러 나온 사람이 정말로 계약을 체결할 권한이 있는 사람인지 서류를 통해 명확하게 확인해야 하기 때문입니다.

만약 이 과정을 소홀히 하면, 권한이 없는 사람과 계약하여 보증금을 떼이거나, 재무 상태가 불량한 유령 회사(페이퍼컴퍼니)의 깡통전세에 들어가는 위험에 처할 수 있습니다.

필수 확인 서류 1, 부동산 등기부등본

가장 먼저 확인할 서류는 역시 부동산 등기부등본입니다.

‘갑구’의 소유자란을 통해 임대인으로 등록된 법인의 정확한 상호(회사 이름)와 법인등록번호를 확인해야 합니다. 이 정보가 바로 다음에 확인할 ‘법인등기부등본’의 정보와 일치하는지 보기 위한 기준점이 됩니다.

필수 확인 서류 2, 법인등기부등본

임대인이 법인일 때, 부동산 등기부등본만큼이나 중요한, 아니 어쩌면 더 중요한 서류가 바로 법인등기부등본입니다. 법인등기부등본은 그 법인의 신분증과도 같은 서류로, 아래의 핵심 정보들을 담고 있습니다.

법인의 상태 ➡️현재 정상적으로 운영되고 있는 법인인지, 아니면 해산되거나 파산 절차를 밟고 있는 법인인지 확인할 수 있습니다.

법인의 목적 ➡️회사가 어떤 사업을 하는 곳인지 알 수 있습니다. 부동산 임대업 등이 포함되어 있다면 신뢰도를 조금 더 높일 수 있습니다.

대표이사 확인➡️ 가장 중요한 부분입니다. 현재 법적으로 회사를 대표하여 계약을 체결할 권한을 가진 대표이사가 누구인지 그 이름과 주소 등 인적사항을 확인할 수 있습니다.

법인등기부등본 역시 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 쉽게 발급받아볼 수 있습니다.

계약 당사자의 신원과 권한 확인하기

모든 서류 확인의 최종 목적은, 지금 내 앞에서 계약서에 도장을 찍으려는 사람이 정말로 그럴 권한이 있는 사람인지 확인하는 것입니다.

대표이사가 직접 계약하는 경우 ➡️계약 현장에 나온 사람이 법인등기부등본상의 대표이사가 맞는지, 대표이사의 개인 신분증과 법인등기부등본을 반드시 함께 대조해야 합니다.

직원 등 대리인이 계약하는 경우➡️대표이사가 아닌 직원이 대리인으로 나왔다면, 법인인감도장이 날인된 위임장과 법인인감증명서(최근 3개월 이내 발급)를 반드시 요구해야 합니다. 위임장에는 부동산의 주소와 임대차 계약에 관한 모든 권한을 위임한다는 내용이 명확히 기재되어 있어야 합니다.

보증금은 반드시 ‘법인 명의’ 계좌로 송금하세요

모든 확인 절차를 마쳤더라도 절대 잊지 말아야 할 원칙이 있습니다.

계약금과 잔금 등 모든 보증금은, 반드시 부동산 및 법인 등기부등본상의 상호와 일치하는 법인 명의의 계좌로 송금해야 한다는 점입니다.

대표이사 개인의 계좌나 다른 직원 명의의 계좌로 송금을 유도한다면, 이는 매우 위험한 신호이므로 계약을 중단해야 합니다.

결국 임대인이 개인이든 법인이든, 계약 주체의 실체를 명확히 확인하고, 집에 숨겨진 다른 위험은 없는지 교차 검증하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.