‘빌라 전세는 위험하다’는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 왜 유독 빌라에서 대규모 전세사기 사건이 끊이지 않는 걸까요?

아파트와 달리 빌라가 가진 구조적인 취약점을 정확히 이해해야, 억울한 피해를 막을 수 있습니다.

빌라는 무조건 위험하니 피해야 한다는 뜻이 아닙니다. 오히려 그 위험 요소를 명확히 알고, 계약 전 꼼꼼하게 확인한다면 안전한 집을 구할 수 있습니다.

이 글에서는 빌라 전세 계약 시 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 그 핵심을 알려드립니다.

빌라 전세사기의 시작, 부정확한 시세의 함정

빌라 전세사기의 가장 큰 원인이자 첫 번째 취약점은 바로 부정확한 시세입니다.

아파트는 단지 내에 동일한 평형의 세대가 수백 개가 있어 비교적 명확한 실거래가와 시세가 형성됩니다. 하지만 빌라는 건물마다 구조, 면적, 연식이 모두 달라 객관적인 가격을 파악하기가 매우 어려워요.

사기꾼들은 바로 이 점을 노립니다. 신축빌라의 경우, 분양업자와 감정평가사, 공인중개사가 공모하여 실제 가치보다 훨씬 부풀려진 매매가와 전세가를 만들어냅니다.

임차인은 이 집이 원래 얼마짜리 집인지 알기 어려운 상태에서, 사기꾼들이 제시하는 ‘신축이라 깨끗하고 좋은 집’이라는 말에 현혹되어, 집값과 맞먹는 보증금을 내고 ‘깡통전세’ 계약을 맺게 되는 것입니다.

장 위험한 함정, 다가구주택 선순위 보증금 확인하기

빌라 계약 시 반드시 구분해야 할 개념이 있습니다.

바로 다세대주택과 다가구주택의 차이입니다.

등기부등본을 떼어봤을 때, 내가 들어갈 호수별로 개별 등기가 되어 있다면 ‘다세대주택’입니다. 반면, 건물 전체가 하나의 등기(통등기)로 묶여있고 소유주가 한 명이라면, 이는 ‘다가구주택’입니다.

진짜 위험은 다가구주택에 숨어있습니다

다가구주택은 건물 전체가 하나의 담보물과 같아서, 만약 집이 경매에 넘어가면 나보다 먼저 전입신고를 한 다른 세입자들(선순위 임차인)이 보증금을 먼저 변제받을 권리를 갖습니다.

즉, 내 보증금의 순위는 맨 마지막이 될 수 있다는 뜻이죠. 등기부등본에는 은행 빚만 보일 뿐, 이 무서운 ‘선순위 보증금’은 전혀 보이지 않기 때문에, 임차인은 계약 전 반드시 전입세대열람확인서와 확정일자 부여현황을 임대인에게 요구하여 숨겨진 보증금 총액을 확인해야 합니다.

등기부등본과 건축물대장은 기본 중의 기본

시세 파악과 선순위 보증금 확인이 빌라에 특화된 확인 절차였다면, 이제 모든 부동산 계약의 기본 서류를 확인해야 합니다.

등기부등본 확인

‘을구’를 통해 건물 전체에 과도한 빚(근저당권)이 있는지 확인해야 합니다. 특히 신축빌라는 토지 매입 단계부터 건축비까지 많은 대출을 안고 있는 경우가 많아 주의가 필요합니다. 또한, 최근에는 소유권을 신탁회사에 넘기는 ‘신탁등기’ 사기도 빈번하므로 ‘갑구’의 실제 소유자가 누구인지도 반드시 확인해야 합니다.

건축물대장 확인

빌라는 불법으로 가구 수를 늘리는 ‘방쪼개기’와 같은 위반건축물일 가능성이 상대적으로 높습니다. 건축물대장 상단에 노란색으로 ‘위반건축물’ 표시가 있다면, 전세자금대출이나 전세보증금반환보증 가입이 거절될 수 있으므로 절대 계약해서는 안 됩니다.

결국 빌라든 아파트든, 주택의 종류를 따지기 전에 계약할 집에 숨겨진 모든 위험 요소를 데이터에 기반해 객관적으로 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.