과거에는 소득이 조금 부족해도 비교적 쉽게 받을 수 있었던 전세자금대출.

하지만 최근 ‘DSR 규제’가 전세대출에도 적용되기 시작하면서, 예상보다 대출 한도가 적게 나오거나 아예 대출이 거절되어 당황하는 분들이 많아졌습니다. 💦

이제는 ‘갚을 수 있는 만큼만 빌려준다’는 원칙의 DSR이 무엇인지 정확히 이해해야, 내 집 마련 계획을 차질 없이 세울 수 있습니다.

DSR의 정확한 의미와, 이것이 전세대출에 어떻게 적용되는지 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

DSR이란 무엇일까요?

DSR이란 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 약자로, 내가 벌어들이는 연간 소득 대비, 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원금과 이자(원리금)가 차지하는 비율을 의미합니다.

예를 들어, 연 소득이 5,000만 원인 사람이 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원리금 합계가 2,000만 원이라면, DSR은 40%가 됩니다.

현재 은행권에서는 이 DSR이 40%를 넘지 않도록 관리하고 있습니다. 이는 가계부채의 급증을 막고, 대출자가 상환 능력을 벗어나는 과도한 빚을 지는 것을 방지하기 위한 강력한 대출 규제입니다.

전세대출 DSR, 무엇이 어떻게 달라졌나요

과거에는 서민의 주거 안정을 돕는다는 취지에서 전세자금대출을 DSR 산정 대상에서 제외해 주었습니다.

하지만 가계부채 관리의 필요성이 커지면서, 이제는 전세자금대출의 원리금 상환액도 DSR 계산에 포함되도록 제도가 변경되었습니다.

여기서 중요한 점은 전세대출의 DSR 산정 방식입니다.

전세대출은 보통 계약 기간 동안 이자만 내다가 만기일에 원금을 한 번에 갚는 방식이죠. 따라서 DSR을 계산할 때는, 실제 매달 내는 이자만 반영하는 것이 아니라, 전체 대출 원금을 정부가 정한 가상의 만기(예: 10년, 20년 등)로 나누어 연간 원리금 상환액을 산정하는 방식을 사용합니다.

이 때문에 실제 상환 부담보다 DSR 산정액이 더 크게 잡힐 수 있습니다.

내 전세대출 한도에 미치는 영향

전세대출이 DSR에 포함되면서, 우리의 대출 한도에는 어떤 영향이 생겼을까요?

결론적으로, 다른 대출이 있는 경우 전세자금대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.

예를 들어, 연 소득 5,000만 원인 직장인의 DSR 한도는 40%, 즉 연간 원리금 2,000만 원입니다. 만약 이 사람이 연간 800만 원의 원리금을 갚고 있는 자동차 할부나 신용대출이 있다면, 전세자금대출을 위해 쓸 수 있는 DSR 한도는 1,200만 원밖에 남지 않게 됩니다.

과거에는 다른 빚과 상관없이 전세대출을 받을 수 있었다면, 이제는 나의 모든 빚을 통합하여 한도를 관리하기 때문에, 전세대출을 받기 전에 기존의 불필요한 대출을 정리하는 것이 중요해졌습니다.

이처럼 강화된 DSR 규제는, 대출 계획을 세우는 단계에서부터 내가 들어가려는 집의 보증금이 적정한 수준인지, 그리고 내 소득으로 감당 가능한지를 더욱 꼼꼼하게 따져보아야 한다는 의미입니다.

결국 대출 가능 여부를 확인하는 것을 넘어, 계약할 집 자체의 근본적인 안전성을 먼저 검증하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.