등기부등본 을구에 적힌 근저당권의 ‘채권최고액’을 보고, ‘집주인이 실제 빌린 돈보다 왜 이렇게 금액이 높게 잡혀있지?’ 하고 궁금해하신 적 있으신가요?

보통 대출 원금의 120%에서 130% 수준으로 설정되는 이 금액의 정체는, 만일의 사태를 대비한 은행의 안전장치입니다.

임차인 입장에서는 이 채권최고액의 진짜 의미를 정확히 이해하고, 이를 바탕으로 전세 계약의 위험도를 계산할 줄 알아야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

채권최고액이란 무엇일까요

채권최고액(債權最高額)이란, 은행이 집주인에게 돈을 빌려주면서, 만약 집주인이 돈을 갚지 못하는 최악의 상황이 발생했을 때를 대비해 ‘최대 이 금액까지는 우리가 우선적으로 돌려받겠다’고 등기부등본에 공식적으로 표시해 놓은 금액입니다.

이는 등기부등본의 ‘을구’에 설정된 근저당권의 핵심 정보로, 해당 주택이 담보로 하고 있는 빚의 최대 크기를 나타냅니다.

왜 실제 빌린 돈보다 120% 높게 설정할까요

은행이 실제 빌려준 원금보다 더 높은 금액을 채권최고액으로 설정하는 이유는, 대출 원금 외에 추가적으로 발생할 수 있는 비용까지 모두 확보하기 위함입니다. 즉, 채권최고액 120%에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있습니다.

대출 원금 (100%) → 집주인이 은행에서 실제로 빌린 돈입니다.

연체 이자 및 손해배상금 (추가 20%의 일부) → 집주인이 대출금을 제때 갚지 못할 경우, 계약에 따라 발생하는 연체 이자와 위약금 등이 여기에 해당합니다.

경매 실행 비용 등 (추가 20%의 일부) → 채무 불이행으로 인해 은행이 집을 경매에 넘기는 등 법적 절차를 진행하는 데 필요한 비용입니다.

결론적으로, 채권최고액은 은행이 돈을 떼일 위험을 최소화하기 위한 일종의 ‘보험’과도 같은 장치인 셈입니다.

임차인이 반드시 채권최고액을 기준으로 위험을 계산해야 하는 이유

임차인 입장에서 가장 많이 하는 실수는, 채권최고액이 1억 2,000만 원인 것을 보고 ‘실제 빚은 1억 원 정도겠지’라고 스스로 판단하여 대출 원금을 1억 원으로 낮춰잡고 위험도를 계산하는 것입니다.

이는 매우 위험한 생각입니다. 만약 집이 경매에 넘어가면, 은행은 실제 남은 원금이 얼마든 상관없이 그동안 발생한 연체 이자 등을 모두 포함하여 채권최고액 한도까지 최대한의 돈을 먼저 받아 가기 때문입니다.

따라서 깡통전세 위험을 계산할 때는, 내가 추측한 대출 원금이 아닌, 등기부등본에 명시된 채권최고액 전체를 집주인의 빚으로 보고 계산해야 합니다. 아래의 안전성 판단 공식을 반드시 기억하세요.

(등기부등본상 채권최고액 + 나의 전세보증금) ÷ 해당 주택의 매매 시세 ≤ 80%

이 공식에 따라 계산한 결과가 80%를 초과한다면, 해당 주택은 보증금을 떼일 위험이 있는 집으로 판단하고 계약을 피하는 것이 안전합니다.

결국 등기부등본에 적힌 숫자의 진짜 의미를 파악하고, 이를 바탕으로 보증금의 안전도를 객관적으로 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.