2년의 전세 계약 만기를 앞두고, ‘계약갱신요구권’을 사용해 2년 더 안정적으로 거주할 계획을 세우고 계셨나요?

「주택임대차보호법」이 보장하는 계약갱신요구권은 임차인에게 주어진 단 한 번의 소중한 권리입니다.

하지만 어떤 경우에는 집주인이 이 갱신 요구를 합법적으로 거절할 수도 있어 주의가 필요합니다. 집주인이 나의 갱신 요구를 거절할 수 있는 정당한 사유는 법으로 명확하게 정해져 있습니다.

어떤 경우에 거절이 가능한지, 그리고 부당한 거절에 대해서는 어떻게 대처할 수 있는지 알려드릴게요.

임차인의 계약갱신요구권이란

먼저 계약갱신요구권이 무엇인지 정확히 알아볼까요? 🥸

이는 임차인이 기존 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에, 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 임대인은 법에서 정한 정당한 사유 없이는 이 요구를 거절할 수 없습니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 주요 사유

「주택임대차보호법」 제6조의3은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 9가지 사유를 명시하고 있습니다. 그중 대표적인 사유들은 다음과 같습니다.

1. 임차인의 의무 위반이 있었을 경우

임차인이 임차인으로서의 주요 의무를 다하지 않았다면, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 가장 대표적인 경우는 2기 이상의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 월세 계약에서 두 달 치 이상의 월세를 밀린 적이 있다면 해당됩니다.

그 외에도 거짓이나 부정한 방법으로 집을 임차한 경우, 임대인 동의 없이 집을 다른 사람에게 다시 세를 놓은 경우(무단 전대), 집을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 포함됩니다.

2. 임대인 또는 직계가족의 ‘실거주’가 목적인 경우

가장 흔하게 발생하는 갱신 거절 사유입니다. 임대인 본인 또는 임대인의 직계존속(부모, 조부모)이나 직계비속(자녀, 손주)이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 형제자매는 직계가족에 포함되지 않습니다.

3. 건물의 재건축 또는 철거 계획이 있는 경우

안전사고의 우려가 있거나, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 등 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.

4. 상호 합의 하에 임차인에게 보상한 경우

임대인이 임차인에게 이사비 등 소정의 보상을 제공하고, 임차인이 이에 동의하여 계약을 갱신하지 않기로 상호 합의한 경우입니다.

‘실거주’ 통보 후 집주인이 약속을 어겼다면

만약 집주인이 ‘실거주’를 이유로 갱신을 거절하여 어쩔 수 없이 이사를 나왔는데, 알고 보니 집주인이나 그의 가족이 직접 살지 않고 2년 안에 다른 세입자를 들였다면 어떻게 될까요?

이 경우, 집주인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절한 것이 되므로, 기존 임차인은 집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

이때 손해배상액은 「주택임대차보호법」에 따라, ①갱신 거절 당시의 월 단위 임대료 3개월분에 해당하는 금액, ②임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③갱신 거절로 인하여 임차인이 입은 실제 손해액 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.