시세보다 저렴하게 나온 전셋집, 알고 보니 ‘위반건축물’이었습니다. 🫢

하지만 당장 이사할 곳이 마땅치 않아 고민이 깊어지는데요. ‘불법이라도 전입신고만 하면 법적으로 보호받을 수 있지 않을까?’ 하는 생각이 들기도 합니다.

과연 위반건축물에도 전입신고가 가능할까요? 가능하다면, 내 보증금은 안전하게 보호받을 수 있을까요? 많은 임차인들이 헷갈려 하는 이 문제에 대해 명확한 답변을 드릴게요.

결론부터 확인, 위반건축물도 전입신고는 가능합니다

네, 결론부터 말씀드리면 위반건축물에도 전입신고는 가능합니다. 그리고 전입신고를 하고 실제 거주(점유)를 시작하면, 「주택임대차보호법」상의 대항력도 취득할 수 있습니다.

조금 의아하게 들리시죠? 그 이유는 전입신고의 근거가 되는 「주민등록법」과 건물의 적법성을 다루는 「건축법」이 서로 별개의 법이기 때문입니다.

주민센터에서 전입신고를 받을 때의 판단 기준은 ‘해당 건물이 건축법상 적법한가’가 아니라, ‘신고자가 실제로 그곳에 거주하는가’입니다.

마찬가지로, 「주택임대차보호법」 역시 건물의 합법성 여부보다는 실제 주거용으로 사용되는지 여부를 기준으로 임차인을 보호합니다. 따라서 위반건축물이라도 임차인이 실제 거주를 목적으로 계약하고 전입신고를 했다면, 대항력이라는 기본적인 법적 권리는 인정받을 수 있습니다.

하지만, ‘법적 보호’와 ‘안전’은 다른 이야기입니다

여기서 가장 중요한 점은, 위반건축물에 대해 최소한의 ‘법적 보호(대항력)’를 받는다는 사실이, 내 보증금이 ‘안전하다’는 것을 의미하지는 않는다는 것입니다.

대항력은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약의 유효함을 주장할 수 있는 권리일 뿐, 보증금 반환을 100% 보장해주지는 못합니다.

위반건축물에 거주하는 임차인은 법의 보호망에서 가장 중요한 안전장치들을 모두 잃게 되기 때문입니다.

위반건축물 거주 시 보증금을 잃게 되는 진짜 이유

위반건축물에 거주하는 임차인이 기본적인 대항력을 갖추었음에도 불구하고, 보증금을 떼일 위험이 매우 큰 이유는 다음과 같습니다.

1. 전세자금대출 및 보증보험 가입 절대 불가

가장 치명적인 문제입니다. 은행 등 모든 금융기관과 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관은 위반건축물에 대해 전세자금대출과 전세보증금반환보증보험 가입을 100% 거절합니다. 즉, 임차인은 가장 기본적인 금융 지원과 가장 확실한 보증금 안전장치를 모두 포기하고, 모든 위험을 스스로 감수해야만 합니다.

2. 임대인의 재정 악화 위험

위반건축물 소유자는 관할 구청으로부터 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금이라는 벌금을 계속해서 부과받습니다. 위반건축물 소유자는 관할 구청으로부터 위반 사항이 시정될 때까지 이행강제금이라는 벌금을 계속해서 부과받습니다.

3. 경매 시 불리한 낙찰가

만약 집이 경매로 넘어가더라도, 위반건축물은 일반 주택보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰됩니다. 위반 사항을 철거하고 원상복구하는 데 추가적인 비용이 들기 때문이죠. 이는 곧 배당받을 금액 자체가 줄어든다는 의미이므로, 선순위 대출금이 많은 경우 임차인은 자신의 순서가 오기도 전에 배당이 끝나 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

결국 ‘전입신고가 가능하다’는 사실과 ‘그 집이 안전하다’는 것은 전혀 다른 문제입니다. 계약 전 건축물대장을 통해 위반건축물 여부를 미리 확인하고 피하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.