어느 날 갑자기 법원으로부터 ‘경매 개시 결정’ 등기우편을 받았다면, 눈앞이 캄캄해지는 심정일 겁니다.

‘내 전세보증금은 어떻게 되는 거지?’, ‘꼼짝없이 길거리에 나앉게 되는 건 아닐까?’ 하는 불안감에 휩싸이게 되죠.

하지만 이럴 때일수록 침착하게 상황을 파악해야 합니다. 임차인의 보증금 운명은 운에 맡겨지는 것이 아니라, 계약 당시 내가 확보해 둔 법적 권리의 순위에 따라 명확하게 결정되기 때문입니다.

내가 과연 보증금을 지킬 수 있는 ‘선순위 임차인’인지, 아니면 보증금을 떼일 위험이 있는 ‘후순위 임차인’인지 확인하는 방법을 알려드릴게요.

운명을 가르는 기준, ‘말소기준권리’를 찾아라

내 보증금의 운명을 결정하는 가장 중요한 기준점은 바로 ‘말소기준권리(抹消基準權利)’입니다. 등기부등본에 설정된 여러 권리들 중에서, 경매가 진행될 때 소멸되지 않고 살아남는 권리와, 함께 소멸되는 권리를 나누는 기준선이라고 생각하면 쉽습니다.

말소기준권리가 될 수 있는 권리들: (근)저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 찾는 방법: 등기부등본에 위 권리들이 여러 개 있다면, 그중 가장 날짜가 빠른 권리 하나가 바로 그 집의 말소기준권리가 됩니다.

이 말소기준권리를 찾았다면, 이제 나의 ‘전입신고일’과 말소기준권리의 ‘접수일’을 비교해보기만 하면 됩니다.

선순위 임차인, 보증금도 지키고 계속 거주할 권리

만약 나의 전입신고일이 말소기준권리보다 빠르다면, 당신은 법적으로 매우 안전한 ‘선순위 임차인’입니다. 선순위 임차인은 경매 절차에서도 막강한 힘을 발휘하는 대항력을 가집니다.

대항력이 있는 선순위 임차인의 임차권은 경매로 소멸되지 않고 그대로 살아남습니다.

즉, 집이 다른 사람에게 낙찰되더라도, 새로운 집주인(낙찰자)은 이전 집주인의 지위를 그대로 물려받아 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무를 지게 됩니다. 임차인은 계약 기간까지 계속 거주할 수도 있고, 계약 만기 시 새로운 집주인에게 당당하게 보증금 전액을 요구할 수 있습니다.

후순위 임차인, 배당요구를 통해 보증금 회수하기

만약 나의 전입신고일이 말소기준권리보다 늦다면, 안타깝게도 당신은 ‘후순위 임차인’에 해당합니다.

후순위 임차인의 임차권은 말소기준권리와 함께 경매로 소멸되므로, 새로운 집주인에게 대항력을 주장할 수 없고 집을 비워주어야 합니다.

후순위 임차인이 보증금을 돌려받을 유일한 방법은, 법원에 ‘배당요구’를 신청하여 경매 매각 대금에서 순서대로 돈을 나눠 받는 것입니다. 이때 확정일자를 받아두었다면, 다른 일반 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

하지만 배당 순서는 말소기준권리인 은행의 근저당권 등이 항상 먼저입니다. 만약 집이 낮은 가격에 낙찰되어, 은행 등 선순위 권리자들이 돈을 다 가져가고 남는 금액이 없다면, 후순위 임차인은 확정일자가 있더라도 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

보증금 보호의 핵심은 계약 전 확인

결국 경매라는 최악의 상황에 대처하는 가장 좋은 방법은, 경매가 시작된 후에 허둥대는 것이 아니라, 계약하기 전 등기부등본을 통해 내가 선순위 임차인이 될 수 있는지, 집에 과도한 빚은 없는지 미리 확인하는 것입니다.

내가 이사하고 전입신고를 할 날짜보다 앞서 설정된 근저당권이 있다면, 나는 무조건 후순위 임차인이 된다는 사실을 기억해야 합니다.

이처럼 계약 전, 말소기준권리를 포함한 모든 등기부등본의 권리관계를 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.