개인 사정으로 월세 계약 기간을 다 채우지 못하고 중간에 이사를 나가야 하는 상황.

집주인은 ‘새로운 세입자를 구해놓고 나가면, 그때 발생하는 부동산 중개보수는 원래 살던 세입자가 내는 것이 관례’라고 말합니다.

월세도 꼬박꼬박 냈고, 다음 세입자까지 구해줬는데 중개보수까지 내야 한다니, 억울한 마음이 들기도 하는데요. 과연 법적으로도 타당한 이야기일까요? 🤔

계약 기간 중도 해지 시 발생하는 중개보수(복비)는 법적으로 누가 내야 하는지, 그리고 왜 현실에서는 기존 임차인이 내는 관행이 생겼는지 그 이유를 명확하게 짚어드립니다.

법적으로 중개보수는 누가 내야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 법 조항만 놓고 보면 중도 퇴실하는 기존 임차인에게는 중개보수 지급 의무가 없습니다. 「공인중개사법」에서는 부동산 중개보수는 ‘거래당사자’가 지급하도록 규정하고 있습니다.

여기서 ‘거래당사자’란, 새롭게 체결되는 임대차 계약의 당사자인 임대인(집주인)과 새로운 임차인을 의미합니다. 이미 계약 관계가 끝나는 기존 임차인은 새로운 계약의 당사자가 아니므로, 법적으로는 중개보수를 낼 의무가 없는 것이죠.

하지만 현실에서는 왜 기존 임차인이 부담할까요?

법적으로는 지급 의무가 없는데도, 왜 현실에서는 중도 퇴실하는 임차인이 중개보수를 내는 것이 관행처럼 굳어졌을까요? 그 이유는 바로 ‘계약 위반에 따른 손해배상’과 ‘원인제공자 부담 원칙’ 때문입니다.

임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 중간에 나가는 것은, 임대인과의 약속을 어기는 명백한 ‘계약 위반’에 해당합니다. 이로 인해 임대인은 원래라면 발생하지 않았을 ‘새로운 임차인을 구하기 위한 중개보수’라는 금전적 손해를 입게 되죠.

원래대로라면 임대인은 임차인의 계약 위반을 근거로 손해배상 소송을 제기할 수 있지만, 그 절차가 복잡하고 시간과 비용이 많이 듭니다.

따라서 이 복잡한 법적 다툼 대신, 계약 파기의 원인을 제공한 기존 임차인이 임대인의 손해(임대인 몫의 중개보수)를 대신 물어주는 방식으로 원만하게 계약을 합의 해지하는 것이 부동산 시장의 오랜 관행으로 자리 잡게 된 것입니다.

중개보수 부담 범위와 협상 시 유의사항

기존 임차인이 중개보수를 부담하기로 합의했다면, 그 범위는 어디까지일까요?

임대인의 몫만 부담

중개보수는 새로운 임차인과 임대인이 각자 절반씩 부담합니다. 따라서 기존 임차인은 임대인이 부담해야 할 몫의 중개보수만 내면 됩니다. 새로운 임차인이 낼 몫까지 책임질 필요는 없습니다.

법정 중개보수 요율 확인

간혹 일부 중개사무소에서 과도한 수수료를 요구하는 경우가 있습니다. 반드시 국가에서 정한 ‘법정 중개보수 요율’에 따라 정확하게 계산된 금액인지 확인해야 합니다.

계약 만료 시점이 가깝다면 협상의 여지가 있어요

만약 계약 만료일까지 3개월이 채 남지 않은 시점이라면, 임대인에게 중개보수 전부를 부담하는 것은 부당하다며 협상을 시도해볼 수 있습니다. 임대인 입장에서도 몇 달 뒤 어차피 새로 계약해야 할 상황이었으므로, 임차인의 주장이 설득력을 얻을 수 있습니다.

결국 중도퇴실 시의 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은, 계약을 시작하는 단계에서부터 계약 기간을 신중하게 정하고, 혹시 모를 상황에 대비한 특약을 명시하는 것입니다.

이처럼 계약서의 모든 내용을 꼼꼼히 확인하고, 잠재적인 분쟁 가능성까지 고려하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.