전세계약 갱신 시점이 되어 집주인과 재계약을 논의하는데, 보증금을 올려달라는 요구를 받으셨나요?

주변 시세가 올라 어쩔 수 없이 보증금을 증액해 주어야 하는 상황. 이때 ‘원래 계약서에 확정일자를 받아두었으니 괜찮겠지’라고 생각하면, 자칫 증액된 보증금은 전혀 보호받지 못하는 위험에 처할 수 있습니다.

증액된 보증금을 안전하게 지키기 위해서는, 반드시 ‘새로운 확정일자’를 받아야만 합니다.

확정일자의 효력, 계약서에 적힌 보증금만큼만

먼저 확정일자의 효력을 정확히 이해해야 합니다.

확정일자는 해당 날짜에 그 계약서가 존재했다는 사실을 증명하며, 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에게 우선변제권을 부여합니다.

우선변제권이란, 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 힘이죠.

여기서 가장 중요한 점은, 우선변제권의 효력은 확정일자를 받은 바로 그 계약서에 기재된 보증금액에 대해서만 발생한다는 것입니다.

즉, 2년 전 2억 원에 대한 확정일자를 받았다면, 그 효력은 오직 2억 원까지만 미칩니다. 이번에 새로 올려주는 2천만 원에 대해서는 아무런 법적 보호를 해주지 못합니다.

증액된 보증금을 위한 ‘새로운 계약서’와 ‘새로운 확정일자’

따라서 증액된 보증금 2천만 원을 법적으로 보호받기 위해서는, 반드시 별도의 계약서를 작성하고 새로운 확정일자를 받아야 합니다. 방법은 두 가지입니다.

1. 새로운 표준임대차계약서 작성 (가장 확실한 방법)

가장 깔끔하고 확실한 방법은, 기존 계약과 별개로 새로운 계약서를 작성하는 것입니다. 이때 보증금은 증액된 총액(예: 2억 2천만 원)으로 기재하고, 새로운 임대차 기간을 명시하여 주민센터에서 새로운 확정일자를 받으면 됩니다.

2. 증액 계약서(변경 계약서) 작성

기존 계약서는 그대로 둔 채, ‘기존 보증금 2억 원에서 2천만 원을 증액하여 총 2억 2천만 원으로 변경하며, 계약기간은 언제까지로 연장한다’는 내용의 변경 계약서를 별도로 작성하고, 이 변경 계약서에 확정일자를 받는 방법도 있습니다.

두 방법 모두 법적 효력은 동일하지만, 권리관계를 명확하게 하기 위해 가급적 증액된 총액으로 새로운 계약서를 작성하는 것을 추천해 드립니다.

가장 중요한 주의사항, ‘권리관계의 변동’ 확인하기

새로운 확정일자를 받기 전에, 반드시 확인해야 할 가장 중요한 절차가 남아있습니다. 바로 등기부등본을 다시 발급받아 그 사이 새로운 권리 변동이 없었는지 확인하는 것입니다.

내가 처음 입주했던 2년 전과 지금 사이, 집주인이 새로운 대출을 받아 등기부등본에 근저당권이 추가로 설정되었을 수 있습니다. 이 경우, 나의 권리 순서는 다음과 같이 나뉘게 됩니다.

기존 보증금 2억 원: 2년 전 확정일자를 받았으므로, 중간에 생긴 근저당권보다 선순위입니다. 증액 보증금 2천만 원: 이제 새로 확정일자를 받으므로, 중간에 생긴 근저당권보다 후순위가 됩니다.

만약 이 집이 경매에 넘어간다면, 은행이 근저당권에 해당하는 돈을 먼저 받아 가고, 그 다음에야 나의 증액 보증금 2천만 원의 순서가 돌아옵니다.

최악의 경우, 이 2천만 원은 돌려받지 못할 수도 있는 것이죠. 따라서 재계약으로 보증금을 올려주기 전에는 반드시 등기부등본을 다시 확인하여, 그 사이에 새로운 빚이 생기지는 않았는지 확인하는 것이 필수적입니다.

이처럼 재계약 시점의 변동된 위험까지 꼼꼼하게 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.