다가구주택(원룸, 투룸 건물 등)은 아파트나 다세대주택에 비해 저렴한 보증금으로 입주할 수 있어 매력적입니다.

하지만 전세보증금반환보증보험에 가입하려고 하면, ‘다가구주택이라 가입이 까다롭다’는 말을 듣고 불안해지는 경우가 많습니다. 그 이유는 등기부등본만으로는 절대 알 수 없는 ‘숨겨진 선순위 보증금’이라는 다가구주택만의 독특한 위험 때문입니다.

이 위험이 무엇인지, 그리고 어떻게 확인해야 다가구주택 보증보험에 안전하게 가입할 수 있는지 알려드릴게요.

다가구주택 보증보험이 까다로운 진짜 이유, ‘선순위 보증금’

다가구주택과 다세대주택(빌라)은 겉보기엔 비슷하지만, 법적으로는 완전히 다른 건물입니다.

다세대주택은 각 호수별로 주인이 다른 ‘공동주택’인 반면, 다가구주택은 건물 전체의 주인이 단 한 명인 ‘단독주택’이죠.

바로 이 ‘주인이 한 명’이라는 점이 위험의 핵심입니다.

건물 전체가 하나의 담보물과 같아서, 만약 집이 경매에 넘어가면 건물에 사는 모든 세입자들의 보증금이 경매 매각 대금을 놓고 순위 경쟁을 벌이게 됩니다.

이때 변제 순서는 확정일자를 받은 순서대로 정해지므로, 나보다 먼저 입주한 ‘선순위 임차인’들이 보증금을 먼저 다 받아 가고, 남는 돈이 없을 경우 맨 마지막 순서인 나는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다.

보증기관(HUG 등)은 바로 이 위험을 확인해야 합니다.

등기부등본에는 은행 빚만 보일 뿐, 이 무서운 ‘선순위 임차인들의 보증금 총액’은 전혀 보이지 않기 때문에, 보증기관은 임차인에게 별도의 서류를 통해 이를 증명하라고 요구하는 것입니다.

보증보험 가입을 위해 반드시 확인해야 할 2가지 서류

다가구주택의 숨겨진 ‘선순위 보증금’ 규모를 파악하고 보증보험에 가입하기 위해서는, 임대인의 협조를 얻어 아래의 두 가지 서류를 반드시 확인해야 합니다.

1. 전입세대열람확인서: 이 서류를 통해 해당 주소지에 나보다 먼저 전입신고를 한 세대가 총 몇 세대인지, 즉 ‘선순위 임차인’이 몇 명이나 있는지 확인할 수 있습니다.

2. 타전세계약체결내역 확인서 (또는 확정일자 부여현황): 이 서류에는 해당 건물에 거주하는 다른 임차인들의 보증금액과 계약 기간이 기재되어 있습니다. 이 서류를 통해 비로소 ‘선순위 보증금’의 정확한 총액을 계산할 수 있게 됩니다.

임대인이 정당한 사유 없이 이 서류들의 제공을 거부한다면, 무언가 숨기는 것이 있을 가능성이 높으므로 그 계약은 피하는 것이 현명합니다.

안전성 판단을 위한 최종 계산법

위 서류들을 통해 선순위 보증금 총액을 확인했다면, 이제 최종적으로 이 집의 안전성을 계산해볼 차례입니다. 보증기관은 아래와 같은 기준으로 위험도를 판단합니다.

(건물에 설정된 총 대출금 + 모든 선순위 임차인 보증금 총액 + 나의 보증금) ≤ 주택 시세의 90% 이내

일반적으로 위 공식에 따라 계산한 금액이 주택 시세의 90%를 넘어가면, 보증보험 가입이 거절될 가능성이 매우 높습니다. 임차인 입장에서는 더 보수적으로 판단하여 80%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 안전합니다.

하지만 임대인의 협조를 얻어 이 모든 서류를 확보하고, 복잡한 계산을 통해 안전성을 직접 판단하기란 일반 임차인에게는 너무나도 어렵고 벅찬 과정입니다.

결국 계약 전, 전문가의 도움을 받아 숨겨진 선순위 보증금까지 완벽하게 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다. 세이프홈즈 보증보험 정밀진단은 다가구주택의 숨겨진 모든 위험 요소를 빠르고 정확하게 분석하여, 보증보험 가입이 가능한 안전한 집인지 명확하게 알려드립니다.