등기부등본을 확인하여 빚도 없고, 소유자도 확실한 깨끗한 집. 이만하면 안전하다고 생각하고 계약해도 괜찮을까요?

만약 내가 계약하려는 집이 다가구주택이라면, 아직 확인해야 할 가장 중요한 서류가 하나 더 남아있습니다.

바로 ‘전입세대열람확인서’입니다. 이 서류는 등기부등본에는 절대 나타나지 않는 ‘숨겨진 빚’인 선순위 임차인의 보증금 현황을 파악할 수 있는 유일한 단서이자, 다가구주택 전세사기를 피하는 핵심 열쇠입니다.

전입세대열람확인서란 무엇일까요

전입세대열람확인서란, 특정 주소지에 어떤 세대가 전입신고를 하고 거주하고 있는지를 보여주는 공식적인 서류입니다.

이 서류를 통해 해당 주소에 등록된 모든 세대의 세대주 이름과 전입일자를 확인할 수 있습니다.

즉, 나보다 먼저 이 건물에 들어와 살고 있는 다른 세입자들이 누구누구 있는지, 그리고 언제 이사 왔는지를 목록으로 보여주는 것이죠. 다만, 이 서류에는 각 세대의 보증금 액수나 계약 기간 등은 표시되지 않습니다.

다가구주택 계약 시에는 이 서류가 필수일까요

아파트나 다세대주택(빌라)과 달리, 다가구주택 계약 시에만 이 서류가 특별히 중요한 이유는 건물의 소유권 구조 때문입니다.

다세대주택(빌라)·아파트: 각 호수별로 주인이 다를 수 있고, 호수별로 개별 등기가 되어 있는 ‘집합건물’입니다. 따라서 내 보증금은 내가 계약한 ‘우리 집’이라는 독립된 재산에 의해서만 담보됩니다.

다가구주택(원룸·투룸 건물 등): 건물 전체의 주인이 단 한 명이고, 건물 전체가 하나의 등기(통등기)로 묶여있는 ‘단독주택’의 한 종류입니다.

바로 이 ‘통등기’ 구조가 위험의 핵심입니다. 다가구주택에서는 건물 전체가 하나의 담보물이므로, 만약 집이 경매에 넘어가면 건물에 사는 모든 세입자들의 보증금이 경매 매각 대금을 놓고 순위 경쟁을 벌이게 됩니다.

이때 변제 순서는 확정일자를 받은 순서대로 정해지므로, 나보다 먼저 입주한 ‘선순위 임차인’들이 보증금을 먼저 다 받아 가고, 남는 돈이 없을 경우 맨 마지막 순서인 나는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 등기부등본에는 은행 빚만 보일 뿐, 이 무서운 ‘선순위 보증금’은 전혀 보이지 않기 때문에, 전입세대열람확인서를 통해 ‘나보다 먼저 온 사람’이 몇 명이나 있는지 반드시 확인해야 하는 것입니다.

만약 선순위 임차인이 다수 존재한다면, 임대인에게 ‘확정일자 부여현황’ 자료를 추가로 요구해야 합니다. 이 서류에는 다른 세입자들의 보증금 액수가 기재되어 있어, 건물 전체의 보증금 총액을 계산하고 안전성을 최종 판단할 수 있습니다. 만약 임대인이 이 자료 제공을 거부한다면, 그 계약은 무조건 피해야 합니다.

결국 안전한 계약은 눈에 보이는 서류뿐만 아니라, 숨어있는 권리관계까지 파악하는 데서 완성됩니다. 특히 다가구주택과 같이 복잡한 구조를 가진 집일수록 더욱 그렇습니다.

어렵게 구한 전입세대열람확인서와 확정일자 부여현황, 어떻게 계산해야 할지 막막하신가요?

세이프홈즈 ‘선순위보증금 계산기’에 정보를 입력하면 단 10초 만에 숨겨진 보증금 총액과 내 집의 안전도를 확인할 수 있습니다.