부동산 광고에서는 ‘32평형 아파트’라고 봤는데, 막상 등기부등본을 떼어보니 ‘전용면적 84㎡’라고 적혀 있어 당황한 경험 있으신가요? 🫢

‘전용면적’, ‘공급면적’, ‘계약면적’ 등 집의 크기를 나타내는 말은 여러 가지지만, 이들의 차이를 명확히 이해하지 못하면 재산 가치를 잘못 판단하거나, 나중에 관리비 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다.

이 중에서도 법적으로 가장 중요하고 모든 기준이 되는 ‘전용면적’의 정확한 의미와, 다른 면적들과 어떻게 다른지 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

등기부등본의 ‘전용면적’이란 무엇일까요

전용면적(專用面積)이란, 아파트나 오피스텔과 같은 공동주택에서 현관문 안쪽, 나만이 독립적으로 사용하는 실제 생활 공간의 넓이를 의미합니다.

거실, 방, 주방, 화장실 등이 모두 여기에 포함되죠. 등기부등본이나 건축물대장과 같은 모든 공적인 서류는 바로 이 전용면적을 기준으로 작성됩니다.

여기서 가장 중요한 점은, 우리가 흔히 ‘서비스 면적’이라고 부르며 실내 공간처럼 사용하는 발코니(베란다)는 전용면적에서 제외된다는 사실입니다.

발코니를 확장하여 거실이나 방을 더 넓게 쓰고 있더라도, 법적인 전용면적은 확장 전의 원래 내부 공간까지만 해당합니다. 이 전용면적은 등기부등본의 가장 첫 부분인 ‘표제부’에서 정확하게 확인할 수 있습니다.

공급면적, 계약면적과의 차이점 알아보기

그렇다면 우리가 부동산 광고에서 흔히 보는 ‘평수’는 무엇을 의미할까요? 이는 보통 ‘공급면적’을 기준으로 말하는 경우가 많습니다.

주거공용면적: 전용면적 외에, 다른 세대와 함께 사용하는 공간의 면적을 말합니다. 복도, 계단, 엘리베이터 등이 여기에 해당합니다.

공급면적 (분양면적): 바로 이 전용면적과 주거공용면적을 합한 넓이를 공급면적이라고 합니다. 부동산 광고나 아파트 분양 시에 ‘OO평형’이라고 말하는 기준이 바로 이 공급면적입니다. 따라서 등기부등본상의 전용면적보다 항상 더 넓게 표시됩니다.

계약면적: 공급면적에 지하주차장, 관리사무소, 노인정 등 단지 내 모든 세대가 함께 쓰는 기타공용면적까지 모두 더한 넓이를 말합니다. 보통 아파트보다는 오피스텔이나 상가 계약 시 관리비 산정의 기준이 되는 면적으로 더 자주 사용됩니다.

왜 전용면적을 아는 것이 가장 중요할까요

이처럼 여러 면적 단위가 혼용되지만, 임차인이 다른 무엇보다 ‘전용면적’을 기준으로 집을 판단해야 하는 이유는 명확합니다.

1. 모든 세금과 법적 기준이 됩니다

재산세 등 각종 세금은 공급면적이 아닌 전용면적을 기준으로 부과됩니다. 모든 법적 권리관계의 기준이 되는 가장 공식적인 면적입니다.

2. 실제 내가 쓸 수 있는 공간을 의미합니다

발코니를 제외한, 내가 온전히 지배하고 사용할 수 있는 실내 공간의 크기를 가장 정확하게 나타내는 지표입니다.

3. 정확한 부동산 가치 비교의 척도가 됩니다

건물마다 공용면적의 크기는 천차만별입니다. 따라서 여러 집의 가치를 객관적으로 비교하고 싶을 때는, 광고에 나오는 공급면적이 아닌 등기부등본상의 전용면적을 기준으로 비교해야 합리적인 판단을 할 수 있습니다.

하지만 전용면적을 확인하는 것은 안전한 집을 구하는 과정의 일부일 뿐입니다. 내가 사용할 공간의 크기를 아는 것만큼이나, 그 공간에 법적, 재정적 위험은 없는지 확인하는 것이 중요합니다.

결국 등기부등본의 표제부부터 갑구, 을구까지 모든 내용을 꼼꼼히 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.