전세계약의 모든 과정은 ‘이 집의 진짜 주인은 누구인가?’라는 질문에서 시작됩니다.

내가 계약하려는 사람이 실제 소유주가 맞는지 확인하는 ‘소유자 확인’ 절차는, 전세사기를 막는 가장 기본적이면서도 핵심적인 단계입니다.

만약 이 첫 단추를 잘못 꿰면, 아무리 다른 조건이 좋아 보여도 계약 전체가 무효가 되어 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

등기부등본의 어느 부분을, 어떻게 확인해야 진짜 집주인을 만날 수 있는지 알려드릴게요.

소유자 정보는 등기부등본 ‘갑구’에 있습니다

등기부등본은 크게 세 부분, 즉 건물의 기본 정보를 담은 ‘표제부’, 소유권 관계를 나타내는 ‘갑구’, 그리고 빚과 같은 소유권 이외의 권리를 나타내는 ‘을구’로 나뉩니다.

이 중에서 집주인이 누구인지를 알려주는 부분은 바로 ‘갑구(甲區)’입니다.

갑구를 보면 ‘순위번호’에 따라 소유권이 어떻게 변해왔는지 이력이 나오는데, 가장 마지막 순위번호에 기재된 사람이 바로 현재의 소유자입니다.

여기서 우리는 ‘권리자 및 기타사항’ 란에 적힌 소유자의 이름, 주민등록번호 앞자리, 그리고 주소를 확인할 수 있습니다.

등기부등본과 신분증, 두 가지를 반드시 대조하세요

등기부등본을 통해 서류상의 소유자 정보를 확인했다면, 이제 계약 현장에서 실제 소유주가 맞는지 직접 확인해야 합니다.

먼저 계약 현장에 나온 사람에게 정중히 신분증 제시를 요구해야 합니다. 그 다음, 제시된 신분증의 사진과 실물이 일치하는지 확인하고, 신분증에 적힌 이름과 주민등록번호 앞자리가 등기부등본 갑구에서 확인한 소유자의 정보와 완벽하게 일치하는지 꼼꼼하게 대조하는 과정이 필요합니다.

만약 신분증의 진위 여부가 의심된다면, 정부24 앱이나 국번 없이 1382번(주민등록증 진위확인 ARS)을 통해 즉석에서 확인해볼 수도 있습니다.

계약 상대방이 소유자 본인이 아닐 경우의 주의사항(대리인 계약)

간혹 계약 현장에 소유자 본인이 아닌 다른 사람이 나오는 경우가 있어 더욱 주의가 필요합니다.

만약 소유자의 가족이나 지인이 대리인으로 나왔다면, 반드시 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인해야 합니다.

또한 소유자가 여러 명인 공동명의 주택일 경우에는, 원칙적으로 공유자 지분의 과반수 동의가 있어야 유효한 계약이 되므로 다른 공유자의 동의 여부를 위임장 등으로 확인하는 것이 안전합니다.

특히 주의해야 할 것은 등기부등본상 소유자가 ‘주식회사 OO신탁’과 같은 신탁회사인 경우인데, 이때는 실제 계약 권한이 신탁회사에 있으므로 개인(위탁자)과 맺는 계약은 무효가 될 수 있습니다.

결국 계약의 첫 단추인 ‘소유자 확인’부터 모든 권리관계를 완벽하게 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.