전셋집 등기부등본을 떼어봤을 때, ‘을구’에 가장 흔하게 등장하면서도 우리를 가장 불안하게 만드는 단어가 바로 ‘근저당권’입니다.

집주인이 은행에 빚이 있다는 뜻인 건 알겠는데, 정확히 얼마를 빌린 걸까요? 그리고 이 빚이 내 보증금에 어떤 영향을 미칠까요?

근저당권의 정확한 의미와 등기부등본에 적힌 금액의 비밀, 그리고 이를 통해 내가 계약할 집의 안전성을 확인하는 가장 확실한 방법을 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

근저당권이란 무엇일까요

근저당권(根抵當權)이란, 집주인(채무자)이 미래에 갚아야 할 빚을 담보하기 위해 자신의 부동산에 설정하는 권리를 의미합니다.

주로 집을 살 때 주택담보대출을 받거나, 사업 자금이 필요할 때 은행과 같은 금융기관(채권자)이 만일의 사태에 대비해 집에 ‘저당’을 잡아두는 것이죠.

이 근저당권이 설정된 내용은 등기부등본의 ‘을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)’에 기재됩니다. 만약 집주인이 빚을 갚지 못하면, 은행은 이 근저당권을 근거로 집을 경매에 넘겨 빌려준 돈을 회수할 수 있는 강력한 권리를 갖게 됩니다.

가장 중요한 숫자, ‘채권최고액’의 비밀

등기부등본 을구를 보면 근저당권과 함께 금액이 적혀 있습니다.

많은 분들이 이 금액을 ‘집주인이 실제로 빌린 돈(원금)’이라고 오해하지만, 이는 사실과 다릅니다. 등기부등본에 기재된 금액은 실제 대출 원금이 아닌 ‘채권최고액(債權最高額)’입니다.

채권최고액이란?

채권최고액은 만약 집주인이 대출 이자를 갚지 못하는 최악의 상황이 발생했을 때, 은행이 빌려준 원금과 그동안 쌓인 연체 이자, 그리고 경매 진행 비용까지 모두 포함하여 ‘최대 이만큼까지는 우리 은행이 우선적으로 받아 가겠다’고 설정해 놓은 금액입니다. 법적으로는 실제 대출금의 130%까지 설정할 수 있지만, 보통 은행권에서는 실제 빌린 원금의 120%를 채권최고액으로 설정하는 경우가 일반적입니다.

예시: 등기부등본상 채권최고액이 1억 2,000만 원이라면, 집주인이 은행에서 실제로 빌린 원금은 약 1억 원일 가능성이 매우 높습니다.

채권최고액으로 깡통전세 위험 확인하는 방법

임차인 입장에서 가장 중요한 것은, 이 채권최고액을 기준으로 내가 들어가려는 집이 안전한지, 즉 ‘깡통전세’는 아닌지 확인하는 것입니다. 안전성을 판단하는 계산 공식은 다음과 같습니다.

(등기부등본상 채권최고액 + 나의 전세보증금) ÷ 해당 주택의 매매 시세 ≤ 80%

이 계산 결과가 80%를 넘는다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있는 ‘깡통전세’일 가능성이 높으므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 안전하게는 70% 이하인 집을 선택하는 것을 추천해 드립니다.

깡통전세 피하는 계산 예시

주택 매매 시세: 5억 원 등기부등본상 채권최고액: 1억 2,000만 원 나의 전세보증금: 2억 5,000만 원 계산: (1억 2,000만 원 + 2억 5,000만 원) ÷ 5억 원 = 3억 7,000만 원 ÷ 5억 원 = 74% 결론: 80% 이내이므로, 비교적 안전한 계약으로 볼 수 있습니다.

이때, 실제 대출 원금이 아닌 등기부등본에 적힌 채권최고액으로 계산해야 한다는 점을 절대 잊지 마세요. 경매 시 은행은 실제 남은 원금이 얼마든, 채권최고액 범위 내에서 최대한의 돈을 먼저 받아 가기 때문입니다.

결국 등기부등본의 모든 권리관계를 정확히 해석하고, 객관적인 시세를 바탕으로 위험도를 종합적으로 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.