시세보다 저렴한 가격에 나온 전셋집, 마음에 쏙 들어 계약을 결심하고 전세자금대출을 신청했는데 ‘대출 불가’ 통보를 받으셨나요?

여러 이유가 있겠지만, 가장 흔한 원인 중 하나는 바로 내가 계약하려는 집이 ‘위반건축물’이기 때문입니다.

은행과 같은 금융기관은 왜 위반건축물에 대한 대출을 꺼리는 걸까요? 그 이유는 단순히 법을 위반한 건물이라는 사실을 넘어, 임차인의 보증금 안전과 직결되는 매우 현실적인 위험들이 숨어있기 때문입니다.

위반건축물이란 무엇인가요

위반건축물이란, 간단히 말해 건축물을 짓거나 용도를 변경할 때 「건축법」을 위반한 건물을 의미합니다.

허가 없이 발코니를 확장하거나, 하나의 가구를 여러 개의 원룸으로 쪼개는 ‘방쪼개기’, 상가나 사무실 용도의 건물을 주거용으로 불법 개조하는 경우 등이 모두 여기에 해당합니다.

이러한 위반 사실은 건축물대장 첫 장의 오른쪽 위에 노란색 바탕으로 ‘위반건축물’이라고 명확하게 표시됩니다.

은행이 위반건축물 대출을 거절하는 3가지 이유

은행을 포함한 대부분의 금융기관은 위반건축물에 대한 전세자금대출을 거의 취급하지 않습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

1. 담보 가치의 불안정성

은행이 대출을 내어줄 때 가장 중요하게 보는 것은 담보물, 즉 해당 주택의 안정적인 가치입니다. 하지만 위반건축물은 소유자에게 위반 사실이 시정될 때까지 이행강제금이라는 벌금이 계속해서 부과됩니다.

이는 임대인의 재정 상태를 악화시켜 보증금 미반환의 위험을 높이는 직접적인 원인이 됩니다. 또한, 불법적인 부분은 재산 가치로 인정받지 못하며, 최악의 경우 철거 명령을 받을 수도 있어 담보로서의 가치가 매우 불안정하다고 판단합니다.

2. 보증기관의 보증서 발급 불가

이것이 가장 결정적인 이유입니다. 은행은 전세자금대출을 내어줄 때, 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF)와 같은 보증기관의 보증서를 담보로 하는 경우가 대부분입니다.

그런데 이 보증기관들은 위반건축물에 대해서는 보증서를 일절 발급해주지 않습니다. 보증기관의 보증 없이는 은행도 대출의 위험을 떠안으려 하지 않기 때문에, 대출은 자연스럽게 거절되는 것입니다. 이는 전세보증금반환보증보험 가입 역시 불가능하다는 의미이기도 합니다.

3. 경매 시 가치 하락 및 매각의 어려움

만약 임대인의 문제로 집이 경매에 넘어가게 될 경우, 위반건축물은 일반적인 주택보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

위반 사항을 철거하고 원상복구하는 데 추가적인 비용이 들기 때문이죠. 이는 은행의 대출금 회수 가능성을 낮추고, 임차인의 보증금이 변제 순서에서 밀려 떼일 위험을 크게 높입니다.

‘대출 불가’는 나를 지키는 위험 신호입니다

전세자금대출을 신청했다가 위반건축물이라는 이유로 거절당했다면, 상심하기보다는 오히려 다행이라고 생각해야 합니다.

은행과 보증기관의 대출 거절 통보는, 금융 전문가들이 객관적인 데이터로 해당 주택을 분석한 결과 “이 집은 당신의 보증금을 지켜주기에 너무 위험합니다”라고 보내는 명백한 경고 신호이기 때문입니다.

전문가들이 위험하다고 판단한 집에, 나의 소중한 전 재산을 맡길 이유는 전혀 없습니다.

결국 전세대출 가능 여부를 확인하는 과정은, 단순히 돈을 빌리는 문제를 넘어 내가 들어가려는 집이 최소한의 법적, 재정적 안전 기준을 충족하는지 확인하는 과정과 같습니다.