수억 원에 달하는 내 전 재산을 맡기는 전세계약. ‘알아서 잘 해주시겠지’라는 막연한 믿음만으로 진행하기엔 그 위험 부담이 너무나도 큽니다.

성공적인 전세계약은 좋은 집을 찾는 것에서 끝나는 것이 아니라, 계약 전부터 잔금을 치르고 이사하는 순간까지 모든 과정을 내 눈으로 직접 확인하고 검증하는 데서 완성됩니다.

전세사기로부터 내 소중한 보증금을 지키기 위해, 계약의 각 단계별로 반드시 확인해야 할 필수 주의사항들을 총정리해 드릴게요.

계약 전, 집이 아닌 서류부터 확인하세요

마음에 드는 집을 발견했다면, 계약금을 보내기 전에 반드시 아래 서류들을 통해 ‘안전한 집’인지부터 검증해야 합니다.

등기부등본 확인

부동산의 신분증인 등기부등본을 통해 집주인이 누구인지(갑구), 집에 과도한 빚(근저당권)이나 압류, 가등기, 신탁등기 등 위험한 권리는 없는지(을구) 확인하는 것은 기본 중의 기본입니다.

건축물대장 확인

내가 들어갈 집이 불법적인 구조 변경을 한 ‘위반건축물’은 아닌지 확인해야 합니다. 위반건축물은 보증보험 가입이 거절될 수 있으며, 나중에 집을 나갈 때도 문제가 될 수 있습니다.

시세 확인 및 깡통전세 검증

주변 실거래가와 시세를 꼼꼼히 확인하여, (선순위 대출금 + 나의 전세보증금)이 매매 시세의 80%를 넘지 않는지 계산해봐야 합니다. 시세보다 전세금이 과도하게 높은 ‘깡통전세’는 절대 피해야 합니다.

임대인 세금 체납 확인

등기부등본이 깨끗하더라도, 집주인이 세금을 체납했다면 보증금이 위험해질 수 있습니다. 개정된 「주택임대차보호법」에 따라, 이제 임차인은 계약 전 임대인에게 국세 및 지방세 완납증명서를 요구할 수 있는 정당한 권리가 있습니다.

계약 당일, 서명하기 전 마지막으로 점검할 사항

모든 서류상 위험을 확인했다면, 이제 계약서를 작성할 차례입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 마지막으로 아래 사항들을 점검하세요.

임대인 신원 확인

계약 현장에 나온 사람이 등기부등본상의 실제 소유자가 맞는지 신분증으로 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 나왔다면, 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장을 통해 적법한 대리권을 가졌는지 철저히 확인해야 합니다.

핵심 특약사항 추가

계약서의 특약사항은 임차인을 보호하는 가장 강력한 무기입니다. 특히 “임대인은 잔금 지급일 익일까지 등기부등본상 권리관계를 현 상태로 유지한다”는 조항과 “임차인의 전세보증금반환보증보험 가입에 적극 협조한다”는 조항은 필수로 포함하는 것이 좋습니다.

보증금 송금

계약금과 잔금은 반드시 등기부등본상의 소유자 명의 계좌로 직접 이체해야 합니다. 공인중개사나 가족 등 제3자의 계좌로 송금하는 것은 매우 위험합니다.

이사 후, 내 권리를 완성하는 마지막 절차

계약을 무사히 마쳤다고 해서 모든 것이 끝난 것은 아닙니다. 내 보증금을 지킬 법적 권리를 완성하기 위한 마지막 절차들이 남아있습니다.

전입신고와 확정일자 받기

이사 당일, 즉시 관할 주민센터에 방문하여 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고를 통해 새로운 집주인에게도 나의 권리를 주장할 수 있는 대항력이 생기며, 확정일자를 통해 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하게 됩니다.

전세보증금반환보증보험 가입

앞선 모든 확인 절차를 거쳤더라도, 시장 상황 변동 등 예상치 못한 위험은 언제든 발생할 수 있습니다. 가장 확실한 안전장치인 전세보증금반환보증보험에 가입하여, 어떤 상황에서도 내 보증금을 100% 지킬 수 있는 최후의 보루를 마련해두는 것이 좋습니다.