전셋집 등기부등본을 확인하다, 소유자 이름이 개인이 아닌 ‘주식회사 OO신탁’으로 되어 있는 것을 보셨나요?

그리고 그 아래 ‘신탁원부 제 OOOO호’라는 낯선 문구가 적혀있다면, 당신은 지금 전세사기 위험이 가장 높은 유형 중 하나인 ‘신탁등기 부동산’을 마주하고 있는 것입니다.

이 경우, 여러분이 ‘집주인’이라고 생각하고 만난 사람이 법적인 소유자가 아닐 확률이 매우 높습니다. 신탁등기가 무엇인지, 왜 위험하며, 이런 집을 안전하게 계약하는 유일한 방법은 무엇인지 알려드릴게요.

신탁등기란 무엇일까요? 진짜 집주인이 바뀌는 것

신탁등기(信託登記)란, 원래 집주인(법률 용어로 ‘위탁자’라고 해요)이 부동산의 소유권을 신탁회사(법률 용어로 ‘수탁자’라고 해요)에게 이전하고, 신탁회사가 그 부동산을 관리·처분하도록 약속하는 법률 관계를 의미합니다.

주로 집주인이 부동산을 담보로 은행(법률 용어로 ‘우선수익자’라고 해요)에서 더 많은 돈을 빌리기 위해 이 방법을 사용합니다.

이 순간부터 등기부등본상의 법적인 소유자는 개인이 아닌 신탁회사(수탁자)가 됩니다. 즉, 내가 계약해야 할 진짜 집주인은 신탁회사가 되는 것이죠. 원래 집주인(위탁자)은 더 이상 부동산을 마음대로 처분하거나 임대할 수 있는 권한이 없습니다.

위탁자와 계약했을 때 발생하는 최악의 상황

만약 이 사실을 모르고, 실제 소유권이 없는 원래 집주인(위탁자)과 전세계약을 맺으면 어떻게 될까요? 신탁회사(수탁자)의 동의 없이 체결된 그 계약은 원칙적으로 법적 효력이 없는 ‘무효’ 계약이 됩니다.

대항력 상실

유효한 계약이 아니므로, 임차인은 「주택임대차보호법」상의 가장 중요한 권리인 대항력을 주장할 수 없습니다.

강제 퇴거 위험

신탁회사나 은행(우선수익자)이 요구할 경우, 언제든 집을 비워줘야 하는 처지에 놓일 수 있습니다.

보증보험 가입 불가

계약 자체가 무효이므로, 전세보증금반환보증보험 가입 심사에서 100% 거절됩니다.

보증금 회수 불가능

보증금 반환 의무는 계약을 맺은 원래 집주인(위탁자)에게만 물을 수 있지만, 이런 경우 위탁자는 이미 재정적으로 파산 상태일 가능성이 높아 보증금을 돌려받기란 사실상 불가능에 가깝습니다.

유일한 안전장치, 신탁원부 확인과 수탁자 동의

그렇다면 신탁등기된 집은 무조건 피해야 할까요? 그렇지는 않습니다. 아래의 절차를 따른다면 안전하게 계약할 수 있지만, 매우 까다롭고 복잡합니다.

1단계. ‘신탁원부’ 발급하여 내용 확인하기

가장 먼저 할 일은 등기부등본에 적힌 신탁원부 번호를 가지고 관할 등기소에 직접 방문하여 ‘신탁원부’를 발급받는 것입니다. 신탁원부는 해당 신탁 계약의 모든 상세 내용이 담긴 ‘진짜 계약서’와 같습니다. 이 서류를 통해 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한이 누구에게 있는지 반드시 확인해야 합니다.

2단계. 임대 권한 및 동의 주체 확인하기

신탁원부에는 보통 “임대차 계약 시 수탁자(신탁회사) 및 우선수익자(은행)의 사전 서면 동의를 받아야 한다” 와 같은 조항이 포함되어 있습니다. 이 조항을 통해 계약의 주체가 누구인지, 그리고 누구의 동의가 필요한지 명확하게 확인해야 합니다.

3. 수탁자(신탁회사)의 사전 서면 동의 확보하기

확인된 내용을 바탕으로, 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 신탁회사(그리고 필요하다면 은행까지)로부터 임대차 계약에 동의한다는 내용의 ‘사전 동의서’를 서면으로 받아야 합니다. 그리고 계약은 신탁원부에 명시된 적법한 임대 권한을 가진 주체(주로 신탁회사 또는 동의를 받은 위탁자)와 체결해야 합니다.

결국 등기부등본의 소유자란을 확인하고, ‘신탁’이라는 단어가 있다면 반드시 신탁원부를 통해 진짜 집주인과 계약하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.