전세 계약 만기가 되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않아, 가입해 둔 전세보증보험을 통해 보증금을 ‘반환’받아야 하는 상황이신가요?

보증보험은 든든한 안전장치이지만, 정해진 절차를 정확히 따라야만 신속하고 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

집주인 대신 보증기관으로부터 보증금을 반환받기 위한 전체 과정을 단계별로 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

보증금 반환 요청의 첫걸음, 계약해지 의사 통보

보증기관을 통한 반환 절차를 시작하기 위한 가장 첫 번째 단계는, 임대인에게 임대차 계약을 더 이상 연장하지 않겠다는 ‘계약 해지 의사’를 명확하게 전달하는 것입니다.

「주택임대차보호법」에 따라, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다.

이때 가장 확실한 방법은 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 언제, 누가, 어떤 내용의 문서를 보냈는지 우체국이 증명해 주는 제도로, 향후 보증금 반환 절차에서 임차인의 의사표시를 증명하는 강력한 증거가 됩니다.

‘보증사고’ 발생과 보증금 반환 신청 준비

보증사고란, 보증보험의 효력이 발생하는 구체적인 사건을 의미합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 경우, 계약 만료일로부터 1개월이 지날 때까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 돌려받지 못했을 때를 보증사고로 규정합니다.

즉, 계약 만료일이 지났다고 해서 바로 보증금을 청구할 수 있는 것이 아니라, 1개월의 시간이 더 지나야 공식적인 보증사고가 되는 것이죠.

보증사고가 발생하면, 즉시 해당 보증기관에 사고 발생 사실을 신고하고 보증금 반환 신청을 위한 서류 준비를 시작해야 합니다.

가장 중요한 절차, 임차권등기명령 신청

이 절차가 보증금 반환 과정에서 가장 중요하며, 절대 생략해서는 안 되는 핵심 단계입니다.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서, 새로운 집으로 이사를 가거나 주민등록을 이전하면 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 모두 소멸되어 버립니다. 이 경우, 보증기관 역시 보증금 반환을 거절하게 되죠.

이러한 최악의 상황을 막기 위한 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3에 근거한 이 제도는, 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 법적인 안전장치입니다.

반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 해당 내용이 기재된 것을 확인한 후에 이사를 진행해야 합니다.

서류 제출과 최종 보증금 반환 절차

임차권등기명령까지 마쳤다면, 이제 보증기관에 보증금 반환을 청구하는 공식적인 절차를 밟게 됩니다. 보증기관에 아래와 같은 서류들을 제출하면, 보증기관은 서류 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 반환합니다.

주요 필요 서류 보증채무 이행청구서 (보증금 반환 신청서) 확정일자부 임대차계약서 원본 보증금 전액을 지급했음을 증명하는 서류 (계좌이체내역 등) 주민등록등본 및 초본 임차권등기명령이 완료된 부동산등기부등본 계약 해지 사실을 증명하는 서류 (내용증명 등) 임차인의 신분증 및 통장 사본

심사에는 보통 1~2개월 정도가 소요되며, 심사가 완료되면 보증기관은 임차인에게 보증금을 지급합니다. 임차인은 보증금을 지급받음과 동시에, 집을 비우고 열쇠를 보증기관에 넘겨주어야 합니다.