전셋집 계약을 앞두고 등기부등본을 확인하던 중, ‘갑구’에 적힌 ‘압류’라는 두 글자를 발견하셨나요?

생소하고도 무섭게 들리는 이 단어는, 임차인이 마주할 수 있는 가장 위험한 적신호 중 하나입니다.

결론부터 말씀드리면, 등기부등본에 압류나 가압류가 기재된 집은 계약하지 않는 것이 철칙입니다.

이 경고를 무시하고 계약했을 때, 내 소중한 보증금이 어떤 위험에 처하게 되는지, 압류와 가압류가 정확히 무엇을 의미하는지 알기 쉽게 설명해 드릴게요.

등기부등본 갑구의 ‘압류’란 무엇일까요

압류(押留)란, 국가(세무서 등)나 금융기관 등 채권자가 채무자의 재산을 강제로 확보하여 마음대로 처분하지 못하도록 막는 법적 조치를 의미합니다.

즉, ‘집주인이 누군가에게 빚을 갚지 않아, 빚쟁이가 그 집을 강제로 팔기 위한 첫 단계를 시작했다’는 뜻입니다.

압류는 등기부등본의 소유권에 관한 사항을 기록하는 ‘갑구’에 기재되며, 이는 곧 해당 주택이 강제적인 매각 절차인 경매나 공매로 넘어갈 수 있다는 강력한 경고등입니다.

‘압류’와 ‘가압류’의 차이점

등기부등본에는 ‘압류’ 외에 ‘가압류’라는 말도 자주 등장합니다. 이 둘은 비슷해 보이지만 약간의 차이가 있습니다.

압류

이미 확정된 채무(예: 체납 세금, 법원 판결로 확정된 빚)에 근거하여 재산을 처분하기 위해 진행하는 절차입니다. 훨씬 더 확정적이고 강력한 조치라고 할 수 있습니다.

가압류

아직 재판이 끝나지 않아 채무가 확정되지는 않았지만, 채권자가 소송에서 이겼을 때를 대비하여 채무자가 미리 재산을 빼돌리지 못하도록 ‘임시로’ 묶어두는 조치입니다.

하지만 임차인 입장에서는 이 둘을 굳이 구분할 필요가 없습니다. 두 가지 모두 임대인이 심각한 재정 문제에 처해있다는 명백한 증거이며, 내 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있는 강력한 신호이기 때문입니다.

압류된 집을 계약했을 때 발생하는 최악의 상황

만약 압류나 가압류가 등기된 집을 계약하면, 임차인은 다음과 같은 최악의 상황에 직면할 수 있습니다.

1. 주택이 경매나 공매로 넘어갈 확률이 매우 높습니다.

압류는 강제 매각을 위한 첫 단계이므로, 언제든 집이 경매나 공매로 넘어갈 수 있습니다. 새로운 낙찰자가 나타나면, 임차인은 집을 비워줘야 하는 상황에 처할 수 있습니다.

2. 내 보증금이 세금보다 후순위가 될 수 있습니다.

이것이 가장 무서운 점입니다. 만약 압류의 원인이 집주인의 세금 체납이라면, 「국세징수법」 등에 따라 국가의 세금 채권은 임차인의 보증금보다 변제 순서에서 앞서는 경우가 많습니다. 즉, 집이 경매로 팔린 금액에서 세금을 먼저 떼어 가고, 남는 돈이 있을 때만 보증금을 돌려받을 수 있다는 의미입니다. 최악의 경우, 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.

3. 전세보증금반환보증보험 가입이 불가능합니다.

주택도시보증공사(HUG) 등 모든 보증기관은 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 위험한 권리가 설정된 주택에 대해서는 보증보험 가입 심사를 즉시 거절합니다. 가장 강력한 안전장치조차 이용할 수 없게 되는 것입니다.

‘잔금일에 해결해 주겠다’는 말은 믿어도 될까요

간혹 중개사나 집주인이 “잔금 치르는 날, 그 돈으로 빚을 갚고 압류를 바로 말소할 테니 걱정 말고 계약하라”고 설득하는 경우가 있습니다.

하지만 이 약속은 지켜지지 않을 위험이 매우 큽니다. 만약 잔금일에 압류가 해결되지 않으면, 임차인은 이미 지급한 계약금을 떼일 위험을 감수하고 계약을 파기하거나, 위험한 집에 그대로 들어가야 하는 진퇴양난에 빠지게 됩니다.

따라서 원칙적으로 압류나 가압류가 등기된 집은 아예 쳐다보지도 않는 것이 가장 안전하고 현명한 방법입니다.

결국 등기부등본에 나타난 ‘압류’와 같은 명백한 위험 신호를 계약 전에 발견하고 그 계약을 피하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.