보증금 부담 없이, 몇 달치 월세만 미리 내고 짧게 거주할 수 있는 ‘깔세’ 계약.

급하게 단기 거처가 필요한 분들에게는 무척 매력적인 조건으로 보일 수 있습니다. 특히 보증금이 없다는 점 때문에, ‘떼일 돈도 없으니 안전하다’고 생각하기 쉽죠.

하지만 이는 매우 위험한 착각일 수 있습니다. 깔세 계약은 보증금이 있는 일반 월세 계약과는 전혀 다른, 새로운 위험을 안고 있기 때문입니다.

깔세 계약의 정확한 뜻과, 임차인이 반드시 주의해야 할 점들을 알려드릴게요.

깔세란 무엇일까요? 월세와 다른 점

깔세란, 보증금 없이 계약 기간 동안의 월세 총액을 한 번에 선불로 지급하고 거주하는 단기 임대차 방식을 의미합니다.

집주인 입장에서 월세를 ‘깔고 앉는다’고 해서 ‘깔세’라는 이름이 붙었죠.

보통 1~3개월 단위의 초단기 계약이 많으며, 방학 시즌의 대학생이나 이사 날짜가 맞지 않는 경우, 혹은 특정 프로젝트 때문에 잠시 다른 지역에 머물러야 하는 직장인들이 주로 이용합니다.

일반적인 월세가 ‘소액의 보증금 + 매달 후불 월세’의 구조라면, 깔세는 ‘보증금 없음 + 월세 총액 선불’의 구조라는 점에서 근본적인 차이가 있습니다.

‘보증금 없으니 안전’이라는 착각과 숨겨진 위험

깔세 계약의 가장 큰 함정은 ‘보증금이 없으니 안전하다’는 생각입니다.

하지만 보증금이 없는 대신, 우리는 ‘미래에 거주할 권리’를 돈으로 미리 지불한 상태입니다. 만약 계약 기간 중에 문제가 생기면, 보증금이 아닌 아직 살지 않은 기간의 선불 월세를 떼일 위험에 처하게 됩니다.

1. 중도 퇴거 위험

깔세 계약 기간 중, 집이 경매로 넘어가거나 다른 사람에게 팔리는 경우가 가장 큰 문제입니다. 새로운 집주인은 기존의 깔세 계약을 승계할 의무가 없으므로, 임차인에게 집을 비워달라고 요구할 수 있습니다. 이미 월세 전액을 낸 임차인은 남은 기간 동안 집에 살 권리와 이미 낸 돈을 모두 잃고 쫓겨날 수 있는 최악의 상황을 맞을 수 있습니다.

2. 집주인의 수리 의무 해태

이미 월세 전액을 받은 집주인은, 계약 기간 중에 보일러나 수도 시설 등이 고장 나더라도 수리를 차일피일 미루는 등 임차인의 불편에 소극적으로 대처할 가능성이 높습니다. 임차인 입장에서는 이미 돈을 다 냈기 때문에, 이를 강제할 마땅한 수단이 없습니다.

3. 사기 계약의 표적

실제 집주인이 아닌 사기꾼이 단기간 집을 빌린 뒤, 여러 명의 임차인과 동시에 깔세 계약을 맺고 선불 월세만 받아 잠적하는 사기의 표적이 되기 쉽습니다.

무보증 깔세계약 시 최소한의 안전장치 마련 방법

그렇다면 부득이하게 깔세 계약을 해야 할 때, 최소한의 안전을 위해 무엇을 확인해야 할까요?

1. 반드시 계약서를 작성하세요

아무리 짧은 기간이라도 구두 계약은 절대 안 됩니다. 임대차 기간, 선불로 지급하는 월세 총액, 임대인의 인적사항 등이 명확하게 기재된 정식 임대차계약서를 반드시 작성하고 보관해야 합니다.

2. 전입신고는 여전히 중요해요

단기 계약이라 번거롭더라도, 전입신고를 해두는 것이 안전합니다. 전입신고를 해야만 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추게 되어, 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 남은 계약 기간 동안 거주할 권리를 주장할 수 있습니다.

3. 등기부등본 확인은 기본입니다

계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여, 집에 과도한 대출(근저당권)이나 압류, 가압류 등 위험한 권리가 있는지 확인해야 합니다. 경매 가능성이 높은 집은 깔세 계약의 위험성을 극대화합니다.

4. 집주인 신원과 계좌 확인

계약하려는 사람이 등기부등본상의 실제 소유자가 맞는지 신분증을 통해 확인하고, 선불 월세는 반드시 그 소유자 명의의 계좌로 직접 송금해야 합니다.

결국 계약 기간이 짧든 길든, 보증금이 있든 없든, 내가 들어갈 집에 법적, 재정적 위험이 없는지 확인하는 것은 안전한 주거의 기본입니다.