요즘 ‘역전세’ 현상으로 인해, 2년 전 내가 계약했던 전세보증금보다 주변 시세가 더 낮아지는 경우가 많아지고 있습니다.

계약 만기를 앞둔 임차인 입장에서는 ‘같은 집, 같은 동네인데 왜 나만 더 비싼 보증금을 내고 살아야 하지?’라는 생각이 들 수밖에 없죠

이럴 때, 집주인에게 전세금의 일부를 돌려받거나, 재계약 시 보증금을 낮춰달라고 요구할 수 있을까요?

네, 가능합니다. 법은 임차인에게 ‘전세보증금 감액청구권’이라는 정당한 권리를 부여하고 있습니다. 이 권리를 어떻게 현명하게 행사할 수 있는지, 그 방법과 주의사항을 알려드릴게요.

전세금 감액 요구, 법적으로 보장된 임차인의 권리입니다

임차인이 집주인에게 보증금이나 월세를 깎아달라고 요구할 수 있는 권리는 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)에 명확하게 보장되어 있습니다.

이 법 조항은 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 않게 된 때에는, 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

즉, ‘역전세’와 같이 주변 전세 시세가 크게 하락하는 ‘경제사정의 변동’이 발생했다면, 임차인은 현재의 보증금이 더 이상 적절하지 않음을 이유로 임대인에게 감액을 청구할 수 있는 것입니다.

흔히 임대인이 임대료를 올릴 때 5% 상한선이 있다는 것은 잘 알려져 있지만, 반대로 임차인이 감액을 청구할 때에는 별도의 하한선 제한이 없습니다.

‘청구권’의 의미, 요구할 권리와 강제할 권리는 달라요

여기서 가장 중요하게 이해해야 할 점은, 이 권리가 ‘감액을 강제할 수 있는 권리’가 아닌, ‘감액을 요구하고 협의를 요청할 수 있는 권리’라는 사실입니다.

즉, 내가 감액을 청구했다고 해서 집주인이 무조건 그 요구에 따라야 할 의무는 없습니다.

만약 집주인이 감액 요구를 거절한다면, 임차인은 법원에 조정을 신청하거나 소송을 제기하여 법원의 판단을 받아야 합니다. 하지만 소송까지 가는 것은 시간과 비용 부담이 크기 때문에, 대부분의 경우 원만한 ‘협상’을 통해 감액을 이끌어내는 것이 현실적인 목표가 됩니다.

전세금 감액을 위한 3단계 협상 방법

그렇다면 어떻게 해야 집주인과 성공적으로 감액 협상을 할 수 있을까요? 감정적인 호소보다는 객관적인 자료를 바탕으로 논리적으로 접근하는 것이 중요합니다.

1단계. 객관적인 시세 자료를 준비하세요

협상의 가장 강력한 무기는 정확한 데이터입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 내가 사는 아파트나 빌라의 최근 실제 전세 거래 가격을 확인하고, 여러 부동산 앱을 통해 현재 나와 있는 주변 매물들의 호가를 캡처하여 증거 자료로 준비하세요. 주변 공인중개사무소 2~3곳에 문의하여 현재의 적정 전세 시세에 대한 의견을 받아두는 것도 좋은 방법입니다.

2단계. 정중하지만 단호하게 요구사항을 전달하세요

준비된 시세 자료를 바탕으로, 임대인에게 정중하게 연락하여 현재의 전세 시세가 내가 계약한 보증금보다 낮다는 사실을 알리고 감액을 요청하세요. 감정적으로 따지기보다는, “주변 시세가 이러하니, 재계약 시에는 OOO원으로 보증금을 조정해주셨으면 합니다” 와 같이 구체적인 금액과 함께 명확하게 의사를 전달하는 것이 좋습니다. 모든 대화 내용은 문자 메시지나 통화 녹음 등으로 기록을 남겨두는 것이 안전합니다.

하지만 전세금 감액 협상보다 더 중요한 것은, 애초에 시세가 적정하고 안전한 집에 계약하는 것입니다. 시세가 불분명한 집에 높은 보증금을 내고 들어갔다면, 감액 협상 자체가 어려울 수 있기 때문입니다.

결국 계약 전, 내가 들어가려는 집의 정확한 시세와 숨겨진 위험을 미리 파악하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.