전셋집 등기부등본을 확인하다, 집주인과 은행에 돈을 빚진 채무자의 이름이 다른 것을 발견하셨나요?

그렇다면 절대 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.

당신은 방금 전세사기의 가장 대표적인 위험 신호 중 하나와 마주한 것이기 때문입니다.

집주인이 아무리 좋은 사람처럼 보여도, 이 계약은 당신의 보증금을 전혀 모르는 제3자의 손에 맡기는 것과 같은 위험천만한 상황일 수 있습니다.

집주인과 채무자가 다른 ‘물상보증인’이란 무엇일까요

‘물상보증인’이라는 말이 어렵게 들리지만, 아주 간단한 개념이에요. 친구의 대출을 위해 자기 집을 담보로 맡겨주는 ‘마음씨 좋은 친구’를 상상하면 쉽습니다.

예를 들어, 친구 ‘박사업’씨가 사업 자금이 필요해 은행 대출을 받으려 하는데 담보가 부족합니다. 이때 집주인 ‘김주인’씨가 친구를 위해, 자신의 5억짜리 집을 담보로 제공하여 친구 박씨가 은행에서 3억 원을 빌릴 수 있도록 보증을 서주었죠.

이 경우, 실제 돈을 빌린 사람은 박사업씨지만, 그 빚을 자기 집으로 보증 선 사람은 집주인 김씨입니다. 바로 이 집주인 김씨가 ‘물상보증인’이 되는 것입니다.

등기부등본의 ‘빚 목록(을구)’을 확인했을 때, ‘채무자’ 칸의 이름이 집주인의 이름과 다르다면, 그 집주인이 바로 물상보증인이라는 뜻입니다.

내 보증금은 왜 위험해지는 걸까요

이제 당신이 임차인으로서, 집주인 김씨의 5억짜리 집에 2억 원의 전세 계약을 맺었다고 해봅시다. 집주인 김씨는 재정적으로도 문제없고, 약속도 잘 지키는 좋은 사람입니다.

그런데 어느 날, 집주인 김씨와는 아무 상관 없이, 돈을 빌렸던 친구 박사업씨의 사업이 어려워져 은행 대출금을 갚지 못하게 되었습니다.

이때 은행은 어떻게 할까요? 돈을 빌린 박씨를 찾아가는 것이 아니라, 담보로 잡고 있던 집주인 김씨의 집을 즉시 경매에 넘겨버립니다.

집이 경매에서 4억 원에 팔렸다고 가정해 봅시다. 이 4억 원은 법에 따라 1순위 권리자인 은행이 빌려준 돈 3억 원을 먼저 가져갑니다.

그럼 남는 돈은 1억 원뿐이죠. 당신의 소중한 전세보증금 2억 원 중에서, 1억 원은 그대로 허공으로 사라지게 되는 것입니다.

이것이 바로 물상보증인 주택의 가장 무서운 점입니다. 집주인은 아무 잘못이 없더라도, 내가 얼굴도 모르는 제3자의 문제 때문에 내 보증금 전부를 잃을 수 있다는 것이죠.

가장 현명한 대처 방법은 무엇일까요

결론부터 말씀드리면, 피하는 것이 상책입니다.

임차인인 내가 전혀 알 수도, 통제할 수도 없는 제3자의 신용 상태에 내 전 재산을 맡기는 것은 너무나도 위험한 도박이기 때문입니다.

등기부등본을 확인했을 때 소유자와 채무자가 다르다면, 다른 매물을 알아보는 것이 가장 현명하고 안전한 선택입니다.

깨끗하고 단순한 권리관계를 가진 집이 가장 좋은 집입니다.

이처럼 등기부등본을 통해 집주인과 채무자가 일치하는지, 복잡한 권리관계가 숨어있지는 않은지 계약 전에 미리 확인하고 위험한 계약을 피하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.