전세보증금반환보증보험에 가입했으니, 이제 내 보증금은 100% 안전하다고 믿고 계셨나요? 하지만 안타깝게도, 보증보험에 가입했음에도 불구하고 계약 만기 후 보증기관으로부터 보증금 지급이 거절되는 사례가 종종 발생합니다.

이는 대부분 보증기관의 문제가 아니라, 임차인이 법적으로 지켜야 할 최소한의 의무를 다하지 않아 스스로 권리를 상실했기 때문입니다.

보증보험이라는 안전장치를 제대로 활용하기 위해, 임차인이 반드시 지켜야 할 의무와 지급 거절의 대표적인 사유들을 명확하게 알려드릴게요.

보증보험의 원리, 임차인의 권리를 대신 행사하는 것

지급 거절 사유를 이해하기 위해서는 먼저 보증보험의 작동 원리를 알아야 합니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관(HUG 등)이 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 것을 ‘대위변제’라고 합니다. 보증기관은 지급과 동시에, 임차인이 가지고 있던 ‘보증금을 돌려받을 권리’를 그대로 넘겨받아 임대인에게 구상권을 청구하게 되죠.

따라서 만약 임차인이 자신의 실수로 보증금을 돌려받을 법적 권리를 잃어버린다면, 보증기관 역시 넘겨받을 권리가 없어지므로 보증금을 지급해줄 수 없게 되는 것입니다. 즉, 보증보험은 임대인의 위험으로부터는 나를 지켜주지만, 임차인 스스로의 실수로부터는 지켜주지 못합니다.

지급 거절의 가장 흔한 원인, 대항력 상실

보증금 지급이 거절되는 가장 대표적이고 흔한 사례는 바로 임차인이 대항력을 상실한 경우입니다.

대항력은 ‘전입신고’와 ‘주택의 점유(실제 거주)’ 두 가지 요건이 모두 충족되어야 유지됩니다. 둘 중 하나라도 사라지면 대항력도 함께 소멸되죠.

⚠️절대 금물 → 보증금을 전액 돌려받기 전에는 절대 다른 곳으로 이사 가거나 전출 신고를 해서는 안 됩니다.

계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 주지 않는다는 이유로, 급한 마음에 다른 집으로 이사를 가버리거나 주민등록을 이전하면 그 즉시 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 됩니다. 이는 보증기관이 권리를 넘겨받을 수 없는 가장 치명적인 상황을 만듭니다.

만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 부득이하게 이사를 가야만 한다면, 이사 전에 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사를 가야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조의3에 근거한 이 제도는, 내가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜주는 법적인 안전장치입니다.

그 외 주요 지급 거절 사유들

대항력 상실 외에도 다음과 같은 경우에 보증금 지급이 거절될 수 있습니다.

계약 갱신 절차 의무 위반

전세계약을 갱신(묵시적 갱신 포함)했다면, 반드시 그 사실을 보증기관에 통지하고 보증기간을 연장하는 절차를 밟아야 합니다. 이를 알리지 않으면 기존 보증은 기간 만료로 소멸되어, 갱신된 계약에 대해서는 보호를 받을 수 없습니다.

불법 전대 등 계약 위반

임대인의 동의 없이 다른 사람에게 집을 다시 세를 주는 ‘불법 전대’를 하거나, 주거용 오피스텔을 계약해놓고 사업장으로 사용하는 등 계약서상의 의무를 중대하게 위반한 경우 보증 효력을 잃을 수 있습니다.

신청 시 허위 사실 기재

최초 보증보험 가입 신청 시, 계약 내용이나 임차인 정보를 허위로 기재한 사실이 밝혀지면 계약은 무효가 되어 보증금을 지급받을 수 없습니다.

결국 보증보험의 효력을 온전히 누리기 위해서는, 가입하는 단계부터 안전한 집을 고르는 것이 중요하며, 거주하는 내내 그리고 계약을 마치는 순간까지 법적 의무를 성실히 지켜야 합니다.

이처럼 계약 전 단계에서부터 집에 숨겨진 위험은 없는지, 보증보험 가입이 확실한 집인지 미리 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.