전세계약 만기 퇴거를 앞두고 집주인과 ‘원상회복’ 문제로 다투는 경우가 많습니다.

이때 ‘원상회복’과 ‘원상복구’라는 두 단어가 혼용되어 사용되곤 하는데요, 비슷해 보이는 이 두 단어, 법적으로는 어떤 차이가 있을까요?

그리고 더 중요하게는, 임차인으로서 내가 어디까지 책임을 져야 하는 걸까요? 단어의 미묘한 차이를 넘어, 임차인 원상회복 의무의 정확한 범위와 분쟁을 막는 현실적인 방법까지 명확하게 설명해 드릴게요.

원상회복과 원상복구, 어떻게 다른가요

일상생활에서는 두 단어를 거의 같은 의미로 사용하지만, 법률적인 관점에서 임차인의 의무를 규정하는 정확한 용어는 ‘원상회복(原狀回復)’입니다.

우리 민법 제654조는 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인이 임차물을 원래의 상태로 회복시켜야 할 의무가 있다고 명시하고 있습니다. 여기서 ‘회복’은 빌렸을 당시의 상태로 되돌려 놓는다는, 보다 포괄적인 법적 개념에 가깝습니다.

반면, ‘원상복구(原狀復舊)’는 보통 손상되거나 파괴된 시설물을 원래대로 고쳐놓는다는, 보다 물리적인 수리의 개념으로 사용되는 경우가 많습니다.

결론적으로, 임대차 계약 관계에서 법이 정한 임차인의 의무를 지칭하는 정확한 표현은 ‘원상회복’이며, 일상적으로 통용되는 ‘원상복구’는 이 ‘원상회복’을 이행하는 구체적인 행위 중 하나라고 이해할 수 있습니다.

가장 중요한 핵심, 임차인 원상회복 의무의 정확한 범위

단어의 차이보다 훨씬 더 중요한 것은 바로 임차인의 ‘원상회복 의무’가 어디까지인가 하는 범위의 문제입니다.

많은 임대인들이 ‘완전히 새것처럼’ 만들어 놓으라고 요구하지만, 이는 법의 취지와 다릅니다. 임차인의 원상회복 의무는 ‘계약 당시의 상태’로 되돌리는 것을 의미하며, 여기에는 매우 중요한 예외 조항이 있습니다.

바로 ‘통상의 손모(通常의 損耗)’는 원상회복의 범위에 포함되지 않는다는 점입니다.

‘통상의 손모’란, 임차인이 계약 내용에 따라 정상적으로 집을 사용했음에도 불구하고 시간의 흐름에 따라 자연스럽게 마모되거나 손상된 부분을 의미합니다. 법원은 이러한 자연스러운 가치 하락은 임대인이 받는 월세(차임)에 이미 포함된 비용이라고 봅니다.

통상의 손모 예시 (임차인 책임 아님): 햇빛에 의한 벽지나 장판의 변색, 가구를 놓았던 자리에 생긴 자국이나 눌림, 에어컨이나 냉장고 뒤편 벽의 검게 변한 자국, 달력이나 가벼운 액자를 걸기 위한 작은 핀이나 못 자국 등

원상회복이 필요한 손상 예시 (임차인 책임): 임차인의 부주의로 인해 생긴 마룻바닥의 깊은 긁힘이나 파손, 아이들의 낙서나 반려동물로 인한 벽지 훼손, 흡연으로 인한 벽지 변색 및 냄새, 결로를 방치하여 생긴 곰팡이, 이사 과정에서의 시설물 파손 등

분쟁을 막는 가장 좋은 방법, 사진과 특약

이처럼 원상회복의 범위는 법적으로 정해져 있지만, 현실에서는 그 기준이 모호하여 다툼이 자주 발생합니다. 이러한 분쟁을 사전에 막는 가장 확실한 방법은 계약의 시작 단계에서부터 증거를 남기고 규칙을 정하는 것입니다.

1. 입주 시 사진 촬영

이삿짐을 들이기 전, 집 안 구석구석의 상태를 날짜가 나오게 사진이나 동영상으로 찍어두세요. 특히 기존에 있던 흠집이나 파손 부분은 여러 각도에서 상세하게 촬영해두는 것이 좋습니다. 이는 퇴거 시 ‘원래 상태’가 어떠했는지를 증명하는 가장 객관적인 증거가 됩니다.

2. 계약서 특약 활용

계약서 작성 시, 이미 존재하는 하자에 대해 특약사항에 명시하는 것이 좋습니다. 예를 들어, “안방 벽지의 작은 찢어짐과 현관문 도어락의 긁힌 자국 등은 현 상태로 임차인이 인수하며, 임대인은 이에 대한 원상회복 책임을 묻지 않는다”와 같이 구체적으로 기재하면, 퇴거 시 해당 문제로 분쟁이 발생할 여지를 원천 차단할 수 있습니다.

결국 원상회복 분쟁을 예방하는 가장 근본적인 방법은, 계약을 시작하는 단계에서부터 주택의 상태를 명확히 기록하고, 계약서에 그 책임을 분명히 하는 것입니다.

이처럼 입주 전 주택의 상태를 꼼꼼히 확인하고, 사진과 특약으로 분쟁의 소지를 없애는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.