아파트와 빌라의 장점을 합친 듯한 오피스텔은 1인 가구나 신혼부부에게 인기가 많죠.😍

하지만 막상 전세 계약을 위해 시세를 확인하려고 하면, 아파트처럼 명확한 가격이 보이지 않아 답답할 때가 많습니다. 건물마다, 심지어 같은 건물 내에서도 방향이나 상태, 주거용·업무용 여부에 따라 가격이 천차만별이기 때문인데요.

부정확한 시세 정보는 ‘깡통전세’ 사기의 첫걸음이 될 수 있기에, 오피스텔 계약 전 정확한 시세를 확인하는 것은 무엇보다 중요합니다. 여러 경로를 통해 객관적인 시세를 확인하는 4단계 방법을 알려드릴게요.

시세 확인이 왜 중요한가요? 깡통전세 예방의 첫걸음

정확한 시세 확인이 중요한 이유는, 내가 들어가려는 집의 ‘안전성’을 판단하는 가장 기본적인 기준이 되기 때문입니다.

바로 ‘깡통전세’ 위험을 걸러내기 위해서죠. (주택의 선순위 대출금 + 나의 전세보증금)의 합계가 시세의 80%를 넘지 않는 것이 안전의 기준선인데, 만약 중개사나 집주인이 부풀린 시세를 알려준다면 위험한 집도 안전한 것처럼 보일 수 있습니다.

따라서 내가 직접 객관적인 시세를 확인하고, 이를 기준으로 보증금의 안전도를 판단하는 습관이 반드시 필요합니다.

1단계, 부동산 앱으로 현재 호가와 동향 파악하기

가장 먼저 손쉽게 할 수 있는 방법은 네이버 부동산, KB부동산, 직방, 다방 등 주요 부동산 앱을 활용하는 것입니다.

내가 계약하려는 오피스텔의 이름으로 검색하면, 현재 시장에 나와 있는 매물들의 ‘호가(집주인이 팔고 싶어 하는 가격)’를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 해당 오피스텔이 대략 어느 정도 가격대에 형성되어 있는지, 최근 시장의 분위기는 어떤지 파악할 수 있죠.

다만, 호가는 실제 거래된 가격이 아닌 희망 가격이므로, 이것만으로 시세를 판단해서는 안 되며 반드시 다음 단계의 ‘실거래가’와 비교 분석해야 합니다.

2단계, 국토교통부 실거래가로 실제 거래 가격 확인하기

호가가 현재 시장의 분위기를 보여준다면, 국토교통부 실거래가 공개시스템은 과거의 ‘팩트’를 보여줍니다.

이 사이트에서는 내가 계약하려는 오피스텔의 실제 매매 및 전세 거래 이력을 날짜와 금액, 층수까지 모두 확인할 수 있습니다. 최근 6개월에서 1년 사이에 내가 계약할 집과 비슷한 층수와 면적의 세대가 얼마에 거래되었는지 확인하면, 현재 호가가 적정한 수준인지, 혹은 지나치게 부풀려져 있는지 객관적으로 판단할 수 있습니다. 이것이 시세 판단의 가장 핵심적인 과정입니다.

3단계, 국세청 기준시가로 보수적인 가치 확인하기

만약 내가 계약하려는 오피스텔의 거래가 너무 오랫동안 없어서 실거래가 확인이 어렵다면, 정부가 세금 부과를 위해 정해놓은 공식적인 가격을 참고할 수 있습니다.

바로 국세청의 ‘오피스텔 및 상업용 건물 기준시가’입니다.

이 가격은 실제 시세보다 낮게 책정되어 있지만, 전세보증금반환보증보험을 심사하는 HUG(주택도시보증공사) 등이 시세가 불분명할 때 주택 가치를 평가하는 2차 기준으로 활용하는 중요한 지표입니다.

국세청 홈택스 사이트에서 주소만 입력하면 쉽게 조회할 수 있으며, 이 기준시가가 내가 내려는 전세보증금보다도 낮다면 매우 위험한 신호로 받아들여야 합니다.

4단계, 주변 공인중개사무소를 통한 교차 확인

마지막 단계는 현장의 목소리를 듣는 것입니다. 내가 계약을 진행하는 부동산 외에, 해당 오피스텔 근처의 다른 공인중개사무소 2~3곳을 방문하여 “OO 오피스텔 OOO호의 요즘 시세가 어느 정도인가요?”라고 문의해 보세요.

현장의 전문가들은 실거래가 데이터에 더해, 최근의 시장 분위기와 매물의 수리 상태 등 보이지 않는 가치까지 종합하여 가장 현실적인 시세를 알려줄 수 있습니다.

여러 곳에서 공통적으로 이야기하는 가격대가 바로 가장 믿을 수 있는 시세일 가능성이 높습니다.

이처럼 여러 경로를 통해 객관적인 시세를 직접 확인하고, 이를 바탕으로 주택의 위험도를 분석하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.