등기부등본이 깨끗해서 안심하고 전세계약을 했는데, 나도 모르는 집주인의 세금 체납 때문에 보증금을 잃을 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 😨

등기부등본에 압류가 등기되기 전까지는 드러나지 않는 ‘체납 세금’은, 때로는 은행의 근저당권보다도 더 무서운 ‘숨은 빚’이 되어 임차인의 보증금을 위협할 수 있습니다.

과거에는 임차인이 이를 확인할 방법이 없었지만, 이제는 법이 임차인에게 집주인의 세금 완납 여부를 확인할 수 있는 강력한 권리를 부여했습니다.

이 권리를 어떻게 사용해야 하는지, 그리고 왜 이것이 중요한 전세사기 예방법인지 알려드릴게요.

세금 체납이 보증금보다 무서운 이유

집주인이 세금을 체납한 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우, 어떤 빚부터 갚아나갈지에 대한 순서가 정해져 있습니다.

여기서 문제가 되는 것은, 특정 세금의 경우 그 세금이 발생한 날짜(법정기일)가 임차인의 전입신고일(대항력 발생일)보다 늦더라도, 세금이 보증금보다 변제 순서에서 앞서는 경우가 발생한다는 점입니다.

특히 재산세, 종합부동산세, 상속세 등 해당 부동산 자체에 부과되는 세금, 즉 ‘당해세’는 다른 모든 빚보다 최우선적으로 변제됩니다.

즉, 내가 아무리 전입신고와 확정일자를 빨리 받아 선순위 임차인의 자격을 갖추었더라도, 집주인의 당해세 체납액이 있다면 경매 매각 대금에서 세금을 먼저 떼어 가고, 남는 금액으로 내 보증금을 돌려받게 되는 것입니다. 최악의 경우 보증금 전액을 날릴 수도 있는 무서운 독소조항인 셈이죠.

임차인의 새로운 권리, 임대인 정보 제시 의무

이러한 ‘깜깜이 세금 체납’ 문제를 해결하기 위해, 2023년 4월부터 개정된 「주택임대차보호법」 제3조의7이 시행되었습니다. 이 법 조항은 임차인을 보호하기 위한 두 가지 핵심적인 권리를 부여합니다.

1. 계약 체결 전 정보 제시 의무임대인은 해당 주택의 선순위 보증금 정보와 국세·지방세 체납 정보를 임차인에게 반드시 제시(보여주어야) 할 의무가 있습니다.

2. 임차인의 미납 세금 열람 동의 의무만약 임대인이 직접 서류를 보여주지 않는다면, 임차인은 임대인에게 미납 국세와 지방세를 직접 열람하는 것에 동의해 달라고 요구할 수 있으며, 임대인은 이에 동의해야 할 의무가 있습니다.

즉, 이제 임차인은 계약서에 도장을 찍기 전에 집주인에게 “국세 및 지방세 완납증명서를 보여주세요”라고 당당하게 요구할 수 있는 법적 권리가 생긴 것입니다.

국세와 지방세 완납증명서 확인하는 방법

그렇다면 무엇을, 어떻게 확인해야 할까요? 확인해야 할 서류는 두 가지입니다.

국세 완납증명서: 집주인이 소득세, 종합부동산세 등 ‘국세’를 체납하지 않았음을 증명하는 서류입니다. 가까운 세무서나 정부24, 홈택스 사이트를 통해 발급받을 수 있습니다.

지방세 완납증명서: 집주인이 재산세, 취득세 등 ‘지방세’를 체납하지 않았음을 증명하는 서류입니다. 가까운 시·군·구청이나 주민센터, 정부24, 위택스(서울은 이택스) 사이트에서 발급 가능합니다

가장 좋은 확인 시점은 부동산 계약 체결 직전, 보증금을 송금하기 바로 전입니다.

공인중개사 입회 하에 임대인에게 두 서류를 모두 제시해달라고 요청하세요. 만약 임대인이 이를 거부하거나 불편해한다면, 그 집은 일단 위험 신호로 받아들이고 계약을 재고하는 것이 현명합니다

정당한 권리 요구에 응하지 않는 임대인과는 거래하지 않는 것이 안전합니다.

이제 전세계약의 안전 확인 절차는 등기부등본 확인에서 끝나는 것이 아닙니다. 등기부등본이라는 ‘보이는 위험’과, 세금 체납이라는 ‘보이지 않는 위험’까지 모두 확인하는 과정이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.