전셋집을 알아보다 보면 ‘시세’, ‘공시지가’, ‘공시가격’ 등 비슷해 보이는 여러 가격을 마주하게 됩니다.

그중에서도 ‘시가표준액’은 특히 더 낯설게 느껴지는데요, 단순히 세금을 계산하는 기준이라고만 생각하면 큰 오산입니다.

이 낯선 시가표준액이 때로는 내가 계약하려는 집의 숨겨진 가치를 보여주고, 나아가 전세보증금반환보증보험 가입 가능 여부를 결정하는 중요한 잣대가 될 수 있기 때문입니다.

시가표준액이 무엇인지, 다른 부동산 가격과는 어떻게 다르며, 임차인이 왜 이 숫자를 알아야 하는지 자세히 설명해 드릴게요.

시가표준액이란 무엇일까요

시가표준액(市價標準額)이란, 간단히 말해 지방세를 계산하기 위해 지방자치단체가 정해놓은 부동산의 기준 가격을 의미합니다.

우리가 집을 사면 내는 취득세나, 매년 보유한 집에 대해 내는 재산세와 같은 ‘지방세’는 바로 이 시가표준액을 기준으로 부과됩니다.

이는 「지방세법」에 근거한 공식적인 가격으로, 매년 1월 1일을 기준으로 결정되어 공시됩니다. 일반적으로 실제 시장에서 거래되는 가격인 ‘시세’보다는 낮게 책정되는 특징이 있습니다.

시세, 공시지가와는 어떻게 다른가요

많은 분들이 시가표준액을 시세나 공시지가와 헷갈려 하세요.🫢 이 세 가지 가격은 결정 주체와 사용 목적이 전혀 다른 별개의 개념입니다.

먼저 시세는 시장의 수요와 공급에 따라 실제 거래되는 가격입니다. 부동산 앱이나 중개사무소를 통해 확인하는, 우리가 가장 흔하게 접하는 가격이죠.

다음으로 공시가격은 국토교통부 장관이 결정하여 공시하는 가격으로, 종합부동산세나 건강보험료 등 ‘국세’를 산정하는 기준이 됩니다.

마지막으로 시가표준액은 지방자치단체의 장이 결정하여 공시하는 가격으로, 재산세나 취득세 등 ‘지방세’를 산정하는 기준이 됩니다.

임차인이 시가표준액을 알아야 하는 진짜 이유

그렇다면 세금 낼 일이 없는 임차인이 이 시가표준액을 왜 알아야 할까요? 그 이유는 바로 전세보증금반환보증보험 심사와 깊은 관련이 있기 때문입니다.

주택도시보증공사(HUG)와 같은 보증기관은 아파트와 달리 시세가 명확하지 않은 빌라나 오피스텔의 주택 가치를 평가할 때, 1차적으로 KB시세 등을 활용하지만 이 정보가 없을 경우 2차적으로 공시가격의 140%를 주택의 가치로 평가합니다.

이때 임차인이 위험에 처하는 상황이 발생합니다. 예를 들어, 신축빌라를 계약할 때 중개사가 말하는 ‘시세’는 3억 원이지만, 정부가 평가한 ‘공시가격’(시가표준액의 기준이 되는)은 1억 5천만 원에 불과할 수 있습니다.

이 경우, HUG는 이 집의 가치를 시세인 3억 원이 아닌, 공시가격의 140%인 2억 1천만 원으로 평가하게 됩니다.

만약 임차인이 2억 2천만 원에 전세 계약을 했다면, 보증금이 HUG가 평가한 주택 가치를 초과하여 ‘보증 한도 초과’로 보증보험 가입이 거절되는 것이죠. 이처럼 시가표준액과 공시가격은 해당 주택의 최소한의 객관적인 가치를 판단하고, ‘뻥튀기 시세’의 위험을 걸러내는 중요한 지표가 됩니다.

시가표준액 간단하게 확인하는 방법

시가표준액은 정부가 운영하는 지방세 납부 사이트를 통해 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 내가 조회하려는 주택의 소재지에 따라 접속해야 할 사이트가 다르니 이 점만 유의하시면 됩니다.

서울 소재 주택의 경우: 서울시 지방세 납부 시스템인 ‘이택스(ETAX)’에 접속하여 조회할 수 있습니다.

서울 외 지방 소재 주택의 경우: 행정안전부가 운영하는 ‘위택스(WeTax)’에 접속하여 조회할 수 있습니다.

각 사이트에서 ‘시가표준액 조회’ 메뉴를 찾아 주소만 정확히 입력하면, 해당 주택과 토지의 시가표준액을 바로 확인할 수 있습니다.

결국 내가 알고 있는 ‘시세’뿐만 아니라, 정부와 보증기관이 인정하는 ‘공식적인 가치’까지 종합적으로 파악하고 계약을 결정하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.

세이프홈즈 정밀 진단 리포트와 보증보험 정밀진단은 복잡하고 어려운 각종 공시가격과 시가표준액을 실거래가와 비교 분석하여, 보증기관의 기준에 따른 주택의 안전도를 빠르고 정확하게 알려드립니다.