전세 계약 만료일이 다가오는데, 집주인에게서 아무런 연락이 없으신가요? 혹은 이사를 가야 할지, 재계약을 해야 할지 고민 중이신가요? 🤔

이때 ‘계약 만료 2개월 전’이라는 시간이 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요한 법적 기준점이 됩니다. 만약 이 시점을 그냥 지나치게 되면, 우리도 모르는 사이에 계약이 자동으로 연장될 수 있기 때문이죠.

바로 ‘묵시적 갱신’ 제도 때문입니다. 묵시적 갱신이 무엇인지, 그리고 임대인과 임차인에게 각각 어떤 권리와 의무를 부여하는지 정확히 알려드릴게요.

묵시적 갱신이란 무엇일까요

묵시적 갱신이란, 임대인과 임차인이 전세계약 만료를 앞두고 정해진 기간 안에 서로에게 계약 해지나 조건 변경 등 별도의 의사표시를 하지 않을 경우, 기존과 동일한 조건으로 임대차 계약이 자동으로 연장되는 것을 의미합니다.

이는 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 「주택임대차보호법」 제6조에 명시된 제도입니다. 묵시적 갱신이 이루어지면, 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 보증금이나 월세 등 다른 모든 조건은 이전 계약과 동일하게 유지됩니다.

임대인과 임차인의 각기 다른 통보 기간

묵시적 갱신을 원하지 않는다면, 법에서 정한 기간 내에 상대방에게 명확하게 의사를 전달해야 합니다. 이때 임대인과 임차인에게 주어진 통보 기간이 서로 다르다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

임대인(집주인)의 통보 기간

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 만약 이 기간이 지나도록 아무런 말이 없었다면, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 없습니다.

임차인(세입자)의 통보 기간

임차인은 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 ‘더 이상 계약을 연장하지 않겠다’는 의사를 통지해야 합니다.

예를 들어, 2025년 10월 30일이 계약 만료일이라면, 임대인은 2025년 4월 30일부터 8월 30일 사이에 갱신 거절 통지를 해야 하고, 임차인은 2025년 8월 30일까지는 이사 가겠다는 의사를 알려야 합니다. 이 시점을 양측 모두 조용히 지나가면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.

묵시적 갱신 후 임차인에게 주어지는 권리

묵시적 갱신이 되면 계약기간은 2년으로 연장되지만, 이때 임차인에게는 매우 유리한 특별한 권리가 주어집니다. 바로 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리입니다.

「주택임대차보호법」 제6조의2에 따르면, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 2년의 기간을 모두 채우지 않더라도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

이때 계약 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 즉, 임차인은 이사를 원할 때 최소 3개월 전에만 집주인에게 통보하면, 3개월 뒤에 보증금을 돌려받으며 계약을 안전하게 종료할 수 있습니다. 

반면, 임대인은 묵시적 갱신 후 2년의 기간 동안 임차인을 임의로 내보낼 수 없습니다.

계약갱신요구권과의 차이점 알아보기

많은 분들이 묵시적 갱신과 ‘계약갱신요구권’을 헷갈려 하십니다. 이 둘은 전혀 다른 제도입니다.

묵시적 갱신: 양측의 ‘침묵’으로 인해 자동으로 계약이 갱신되는 수동적인 개념입니다. 횟수 제한 없이 여러 번 발생할 수 있으며, 이를 통해 계약이 연장되더라도 임차인의 계약갱신요구권은 소멸되지 않습니다.

계약갱신요구권: 임차인이 자신의 권리를 능동적으로 행사하여 계약을 2년 더 연장하는 것입니다. 이 권리는 임차인에게 단 1회만 주어지며, 이 권리를 사용하여 갱신된 계약은 임대인이 5% 범위 내에서 보증금이나 월세를 올릴 수 있습니다.

따라서 임차인은 묵시적 갱신으로 2년을 더 거주한 뒤에도, 여전히 1회의 계약갱신요구권을 사용하여 추가로 2년을 더 거주할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다.

결국 안전한 계약의 시작과 끝은 집에 대한 정확한 진단에서 비롯됩니다. 계약 전, 집에 대한 모든 위험 요소를 꼼꼼히 분석하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.