“월세 보증금이 500만 원인데, 이렇게 적은 금액도 전세보증보험에 가입할 수 있나요?”

“소액 보증금은 법으로 다 보호해준다던데, 굳이 돈 내고 보험에 가입할 필요가 있을까요?”

보증금이 상대적으로 적은 월세나 소형 주택 임차인들이 가장 많이 하시는 질문입니다.

결론부터 말씀드리면, 보증금이 100만 원이든 300만 원이든 금액과 상관없이 보증보험 가입은 가능해요.

하지만 많은 분들이 ‘소액임차인 최우선변제권’이라는 제도 때문에 보증보험 가입을 망설이시죠. 이 두 가지 제도는 내 보증금을 지켜준다는 공통점이 있지만, 보호 범위와 작동 방식에서 결정적인 차이가 있습니다.

결론부터 확인, 소액보증금도 보증보험 가입 가능해요

많은 분들이 보증금이 너무 적으면 보증보험 가입이 불가능할 것이라고 오해하지만, 이는 사실과 다릅니다. 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 규정상 보증금의 하한선은 정해져 있지 않아요.

따라서 보증금이 100만 원, 300만 원, 500만 원이라도 주택과 임대인에게 다른 결격사유만 없다면 얼마든지 전세보증금반환보증보험에 가입하여 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다.

금액이 적다고 해서 보호의 필요성까지 적은 것은 아니기 때문이죠.

법이 지켜주는 최소한의 안전망, 최우선변제권이란

그렇다면 사람들이 흔히 말하는 ‘법이 지켜주는 소액보증금’ 제도는 무엇일까요? 바로 소액임차인 최우선변제권을 의미합니다.

이는 「주택임대차보호법」이 사회적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 마련한 특별한 권리예요.

. 법에서 정한 일정 금액 이하의 보증금으로 거주하는 임차인(소액임차인)에 한해, 살던 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일정액을 다른 어떤 빚(선순위 근저당권 등)보다도 먼저 돌려받을 수 있도록 보장하는 제도입니다.

2025년 7월 현재, 서울특별시의 경우 보증금이 1억 6,500만 원 이하인 임차인이 ‘소액임차인’에 해당하며, 이 경우 집이 경매에 넘어가더라도 최대 5,500만 원까지는 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

보증보험과 최우선변제권, 결정적 차이점 3가지

두 제도는 모두 소중한 보증금을 지켜주지만, 다음과 같은 결정적인 차이점을 반드시 알아야 합니다.

1. 보호 범위의 차이 전세보증보험은 내가 낸 보증금 전액(100%)을 보장합니다. 하지만 최우선변제권은 보증금 전액이 아닌, 법에서 정한 일정 금액까지만 보호합니다. 예를 들어 서울에서 보증금 6,000만 원으로 거주하는 소액임차인은, 최우선변제권을 통해 5,500만 원까지만 보호받을 수 있어 나머지 500만 원은 돌려받지 못할 위험이 남습니다.

2. 작동 조건의 차이 이것이 가장 큰 차이점입니다. 최우선변제권은 오직 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때만 효력을 발휘합니다. 만약 집주인이 단순히 “돈이 없다”며 보증금 반환을 거부하거나, 연락을 피하는 등 경매 절차 없이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서는 아무런 도움이 되지 않습니다. 반면, 전세보증보험은 계약 만기 후 한 달이 지나도록 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않으면 경매 여부와 상관없이 보증 절차를 통해 보증금을 대신 지급해 줍니다.

3. 비용 유무의 차이 최우선변제권은 법이 보장하는 임차인의 기본 권리이므로 별도의 비용이 들지 않습니다. 하지만 전세보증보험은 보증기관에 일정 보증료를 납부해야 하는 유료 금융상품입니다.

그래서 소액임차인도 보증보험이 필요한 이유

최우선변제권은 분명 훌륭한 최소한의 안전망입니다. 하지만 앞서 살펴본 것처럼, 보증금 전액을 보호해주지 못하며, 집이 경매에 넘어가는 최악의 상황에서만 작동한다는 명백한 한계가 있습니다.

실제로는 경매까지 가지 않고 집주인과 보증금 반환 문제로 다투는 경우가 훨씬 더 많죠. 따라서 소액임차인이라 할지라도, 최우선변제권만 믿고 안심하기보다는, 적은 비용의 보증료를 내고 모든 상황에서 보증금 전액을 확실하게 지켜주는 전세보증보험에 가입하는 것이 훨씬 더 현명하고 안전한 선택이라고 할 수 있습니다.

결국 나의 상황을 정확히 이해하고, 법적 최소 보호 장치에 더해 보증보험이라는 가장 강력한 수단까지 미리 확인하고 준비하는 것, 이것이야말로 내 보증금을 지키는 제일 확실한 방법입니다.