마음에 쏙 드는 전셋집을 찾았지만, '이 집이 과연 전세보증보험에 가입될까?'하는 불안감을 느끼는 분들이 많습니다.

전세보증보험 가입이 거절되었다는 것은 단순히 가입 절차의 실패가 아니라, 해당 주택에 임차인의 보증금을 위협할 수 있는 객관적인 위험이 존재한다는 강력한 신호일 수 있습니다.

보증기관이 보증서 발급을 거절하는 데에는 명확한 이유가 있습니다.

지금부터 어떤 집들이 전세보증보험에 가입되지 않는지, 그 대표적인 유형과 특징을 크게 세 가지로 나누어 상세히 설명해 드리겠습니다. 계약 전 이 내용들을 숙지하신다면, 위험한 집을 스스로 필터링하는 능력을 갖추게 될 것입니다.

주택의 재정적 위험이 높은 경우

가장 흔하게 보증이 거절되는 사유는 바로 주택의 재정적 건전성에 문제가 있는 경우입니다. 이는 주로 주택 가격 대비 부채가 과도할 때 발생합니다.

첫째, 주택담보대출과 같은 선순위채권이 주택가격의 60퍼센트를 초과하는 경우입니다. 주택가격은 임대인이 부르는 가격이 아닌, KB시세나 공시가격 등 보증기관의 자체 기준에 따라 산정됩니다.

둘째, 선순위채권과 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 90퍼센트를 초과하는 경우입니다. 이 두 가지 경우는 모두 주택이 경매에 넘어갔을 때, 보증기관이 보증금을 온전히 회수하지 못할 위험이 크다고 판단하여 보증서 발급을 거절하는 핵심적인 사유가 됩니다.

또한, 준공된 지 얼마 안 된 신축 빌라처럼 객관적인 시세 정보가 부족하여 주택의 가치를 명확히 산정하기 어려운 경우에도 가입이 제한될 수 있습니다.

법적 권리관계가 복잡한 경우

주택의 재정 상태가 양호하더라도, 법적으로 소유권이 불안정하거나 하자가 있는 경우 보증 가입이 불가능합니다. 이는 주로 등기부등본과 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.

등기부등본의 '갑구'를 확인했을 때, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 가등기 등의 내용이 기재되어 있다면 이는 소유권에 대한 분쟁이 있거나 다른 채권자들이 권리를 행사하고 있다는 의미이므로 보증이 거절됩니다.

또한, 건축물대장을 확인했을 때 '위반건축물'로 등재되어 있는 경우에도 가입이 어렵습니다. 주거용으로 계약했지만 실제로는 근린생활시설로 등록된 상가를 불법으로 개조한 경우 등, 서류상의 용도와 실제 사용 목적이 다른 경우도 마찬가지입니다.

임대인 또는 계약 자체의 문제인 경우

주택 자체에는 문제가 없더라도 임대인이나 계약서의 내용 때문에 가입이 거절될 수 있습니다.

주택도시보증공사는 상습적으로 보증금을 반환하지 않는 악성 임대인 등을 '보증금지대상자'로 관리하고 있습니다. 만약 계약하려는 집의 임대인이 이 명단에 포함되어 있다면 보증보험에 가입할 수 없습니다.

더불어, 전세계약서의 특약사항도 중요합니다. 만약 특약에 '임차인은 전세보증금 반환채권을 타인에게 양도할 수 없다'는 문구가 포함되어 있다면, 이는 보증보험의 기본 원리인 채권양도 방식과 정면으로 충돌하기 때문에 보증이 거절됩니다.

이처럼 개인이 직접 확인하기 어려운 복잡한 조건들과 숨겨진 위험을 계약 전에 미리 파악하는 것이 전세사기 예방의 핵심입니다. 보증금 지키는 제일 확실한 방법인 세이프홈즈 보증보험 정밀진단를 통해, 내가 계약할 집이 보증보험 가입 가능한지 알아보는 것이 현명한 선택입니다.