'전세보증보험, 원래 집주인이 내주는 거 아닌가요?' 많은 세입자분들이 ‘전세보증보험 집주인 부담’에 대해 궁금해합니다.

특히 전세 계약 과정에서 집주인과 보증보험 문제로 이야기를 나눌 때, 서로의 책임 범위를 몰라 오해가 생기기도 하죠.

결론부터 말하면, 이 질문은 절반은 맞고 절반은 틀립니다. 대부분의 경우 ‘집주인의 부담’은 세입자가 선택적으로 가입하는 일반 ‘전세보증보험’이 아닌, 특정 집주인에게 법적으로 의무화된 ‘임대보증금 보증’을 의미하기 때문입니다.

오늘은 바로 이 '전세보증보험 집주인 부담'이라는 키워드 속에 담긴 진짜 의미, 즉 집주인의 법적 의무는 무엇이며 비용 부담은 어떻게 되는지 정확한 정보를 알려드릴게요.

집주인 의무의 핵심, 임대보증금 보증이란 무엇인가요

집주인의 보증보험 가입 의무를 이해하려면, 먼저 집주인이 '등록임대사업자'인지 아닌지를 구분해야 합니다. 

등록임대사업자란, 세무서와 관할 시군구청에 임대 사업자로 정식 등록하고 공적 의무를 부담하는 대신 세제 혜택 등을 받는 임대인을 말해요.

국가에서는 이들에게 세입자를 보호해야 할 무거운 책임을 부여하는데, 그중 가장 중요한 것이 바로 '임대보증금 보증' 가입 의무입니다.

민간임대주택에 관한 특별법 제49조는 등록임대사업자가 세입자의 보증금을 안전하게 반환하는 것을 보장하기 위해, 의무적으로 해당 보증 상품에 가입하도록 강제하고 있습니다.

즉, 여러분이 계약할 집의 집주인이 등록임대사업자라면, 그 집주인은 보증보험에 가입할 법적 의무를 가집니다.

집주인의 비용 부담, 보증보험료는 어떻게 나눠 내나요

가장 현실적인 '부담' 문제인 보증료는 어떻게 될까요? 법에서는 등록임대사업자가 가입한 임대보증금 보증의 보험료를 임대인과 임차인이 함께 부담하도록 정하고 있습니다.

그 비용 부담 비율은 임대인(집주인)이 75%, 임차인(세입자)이 25% 입니다. 예를 들어, 연간 총 보증료가 40만 원이 나왔다면, 집주인이 30만 원을, 세입자가 10만 원을 부담하는 방식이죠. 이는 보증금 보호의 주된 책임이 집주인에게 있음을 명확히 하는 부분입니다.

우리 집주인이 의무 가입 대상인지 확인하는 방법

그렇다면 내가 계약할 집의 집주인이 등록임대사업자인지는 어떻게 알 수 있을까요? 가장 확실한 방법은 계약 시 임대인에게 직접 '임대사업자등록증'을 확인하고, '임대보증금 보증서'를 요구하는 것입니다.

의무 가입 대상인 임대사업자는 임대차 계약을 체결할 때 임차인에게 보증 미가입 사실과 그 사유를 설명하고, 보증 가입이 되어 있다면 보증서 사본을 제공해야 할 의무가 있습니다. 만약 이를 제대로 설명하지 않거나 회피한다면 계약을 다시 한번 심각하게 고민해봐야 합니다.

집주인이 의무를 지키지 않을 때의 위험과 대처 방법

만약 등록임대사업자인 집주인이 보증보험 가입 의무를 이행하지 않았다면, 그 자체로 법을 위반한 것이며 세입자에게는 매우 큰 위험 신호입니다.

이러한 위험을 사전에 방지하기 위해, 계약서에 아래와 같은 특약 문구를 명시하는 것이 중요합니다.

"본 계약의 임대인은 등록임대사업자로서 임대보증금 보증 가입 의무를 이행하여야 하며, 잔금 지급일까지 임차인에게 그 보증서를 제공한다. 만약 임대인이 보증 가입 의무를 이행하지 않을 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 임차인에게 지급받은 계약금 전액을 즉시 반환한다."

이 특약은 집주인의 의무 이행을 확실하게 담보하고, 문제가 발생했을 때 계약금을 보호받을 수 있는 중요한 안전장치가 됩니다.