“계약금, 중도금 다 냈는데… 마지막 잔금은 언제, 어떻게 내야 하나요?”

부동산 매매에서 잔금은 단순한 대금의 나머지 지불이 아닙니다. 잔금 지급과 동시에 집의 소유권이 매수인에게 법적으로 이전되기 때문에 정확한 타이밍과 절차가 매우 중요해요.

이번 글에서는 매매계약 시 잔금 정산의 순서, 주의사항, 대출 관련 등기 절차까지 한 번에 정리해 드릴게요.

잔금은 언제, 어떻게 지급해야 하나요?

일반적으로 잔금은 이사하기 전에 지급해요.

잔금을 모두 지불하면서 동시에 매도인으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류 일체를 넘겨받는 것이 원칙입니다. 민법 제568조와 부동산등기법 제23조 제1항에서도 이 내용을 명시하고 있죠.

잔금일을 놓치면 어떤 문제가 생기나요?

만약 매수인이 정해진 날짜에 잔금을 지급하지 못한다면, 매도인은 계약을 해지할 수 있고, 이미 받은 계약금은 위약금으로 돌려주지 않아도 됩니다 (민법 제565조 제1항).

더 나아가 매도인이 이로 인해 손해를 입었다면 매수인은 손해배상 책임까지도 져야 할 수 있어요 (민법 제551조). 따라서 잔금일은 절대로 가볍게 넘기면 안돼요!

대출로 집을 사는 경우, 반드시 거쳐야 할 절차

집을 살 때 대출을 받는 경우, 은행 등 금융기관은 집에 담보를 설정해요. 이 담보는 일반적으로 근저당권이라는 형태로 등기됩니다.

근저당권이란, 일정한 한도 내에서 향후 발생할 수도 있는 여러 채무를 한 번에 담보할 수 있도록 설정하는 저당권의 일종이에요 (민법 제357조)

근저당권 설정등기는 어떻게 하나요?

등기 신청 방법은 두 가지가 있어요. 신청인이 직접 등기소에 출석하거나, 또는 인터넷등기소(e-등록시스템)를 통해 전자신청할 수도 있어요 (부동산등기법 제24조 제1항).

근저당권 설정등기를 위해 필요한 서류는 다음과 같아요.

• 은행 등 채권자의 주민등록등본 또는 법인등기사항증명서 • 매수인의 인감증명서 • 등록면허세 영수필 확인서 (지방세법 제25조 제1항 제17호) • 근저당권 설정계약서 • 등기필정보 또는 등기필정보통지서 • 위임장 (필요 시)

전세금보다 많은 금액의 근저당권도 가능한가요?

네, 가능합니다.

예를 들어 전세금이 5천만 원인데, 선순위 근저당권이 채권최고액 3,500만 원, 후순위 근저당권이 2,000만 원으로 등록되어 있다면 총액이 전세금(5천만 원)을 초과하더라도 설정등기는 유효해요.

이는 「등기선례 제5-435호」(1997.12.4.)에 근거해 전세권을 목적으로 한 복수의 근저당권 설정등기가 허용되기 때문이에요.

이사 전에 잔금 납부 일정과 서류 꼭 확인하세요.

소유권 이전, 담보 등기, 잔금 처리까지 잔금 정산은 단순히 돈을 주는 게 아니라 부동산 소유권을 최종적으로 넘겨받기 위한 가장 중요한 절차입니다.

계약서에 명시된 잔금 지급일과 잔금액, 소유권 이전을 위한 서류 수령 여부, 대출받은 경우 근저당권 설정 여부까지 모두 빠짐없이 체크하고 마무리해야 해요.