“계약금도 냈고, 구두로 매매 조건도 다 이야기했는데 꼭 계약서를 써야 하나요?”

이런 질문, 의외로 많이 받아요. 부동산 매매는 엄밀히 말하면 당사자 간의 합의만으로도 계약이 성립될 수 있어요.

하지만 금액이 크고, 등기·세금·권리관계 등 법적 문제가 얽힌 부동산 거래에서는 꼭 서면 계약서를 작성해야 분쟁을 예방할 수 있답니다.

오늘은 부동산 매매계약서의 기본 구조와 작성 시 꼭 확인해야 할 핵심 내용을 알려드릴게요.

부동산 매매계약서, 왜 중요할까요?

부동산은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 자산입니다. 당사자 간의 약속을 명확히 문서로 남기지 않으면, 계약금 문제, 소유권 이전 지연, 특약 분쟁 등 법적 분쟁으로 이어질 수 있어요.

매매계약서를 작성할 때는 다음 사항을 반드시 명확하게 기재해야 해요.

• 매매대금 총액,• 계약금, 중도금, 잔금 지급일자 • 소유권 이전 시점과 준비 서류 • 특약사항

특히 특약은 구두로만 약속하고 문서에 남기지 않으면 법적으로 보호받기 어렵기 때문에, 의심되는 부분은 모두 계약서에 적는 것이 안전해요.

계약서 작성 시 꼭 들어가는 항목들

실제 매매계약서에는 어떤 내용이 포함되어 있는지 기본 구성 항목을 살펴볼게요.

제1조: 계약 목적 매도인(갑)이 해당 부동산을 매수인(을)에게 매도하고, 매수인은 이를 매수한다는 기본 합의 내용을 명시합니다.

제2조: 매매대금 및 지급일정 계약금, 중도금, 잔금 각각의 금액과 지급 날짜를 기입해야 해요. 계약금은 보통 전체 금액의 10% 정도로 정해지며, 중도금과 잔금은 당사자 간 협의에 따라 나눕니다.

제3조~제4조: 소유권 이전과 권리 정리 잔금을 지급한 즉시 매수인에게 소유권을 넘기기 위한 서류(등기필증 등)를 매도인이 제공하고, 그 전에 저당권, 전세권 등 모든 제한물권을 말소해야 해요.

제5조~제6조: 부속물 포함 여부 및 상태 부동산에 딸려 있는 에어컨, 붙박이장, 조명기구 등 부속물의 인도 여부도 계약서에 명확히 남겨야 해요. 또 실제 건물 상태나 공부(공적장부) 내용이 다르더라도 쌍방이 이의를 제기하지 않겠다는 약정을 넣기도 합니다

제7조~제9조: 위험 부담, 계약 해제, 위약금 • 계약 전에 천재지변으로 건물이 파손되면 누가 책임지는지 • 계약 위반 시 계약금은 어떻게 처리되는지 • 계약을 해제할 수 있는 유예기간은 얼마인지 등 → 이러한 ‘위험 분담 조항’은 분쟁이 생겼을 때 중요한 기준이 됩니다.

제10조~제11조: 비용 및 공과금 • 등기 관련 비용, 세금 등 누가 부담할 것인지 • 거래 이전까지의 공과금 및 수익 귀속 주체 등도 인도일 기준으로 나누어 명시합니다.

제 12조: 관할 법원혹시라도 소송으로 이어진다면 부동산 소재지 관할 법원에서 다루도록 명시하는 조항입니다.

꼭 기억하세요, 특약사항에 모든 예외를 기록해야 해요

현장에서 자주 발생하는 문제는 특약을 구두로만 정하고 계약서에는 안 적는 경우예요.

예를 들어, “에어컨은 두고 가신다고 했잖아요?” “장판은 새로 시공해주신다고 약속했죠?” → 이처럼 당사자 간 구두 약속은 추후 증빙이 어려워 효력이 없을 수 있어요.

따라서, 약간이라도 걱정되는 내용은 꼭 특약사항에 조목조목 적어두는 것이 가장 확실한 방법입니다.