전세나 매매를 진행할 때 부동산을 통해 계약을 맺는 건 익숙한 절차지만, 개업공인중개사가 어떤 의무를 갖고 있고, 우리에게 어떤 설명을 해줘야 하는지는 잘 모르는 경우가 많아요.

최근 세이프홈즈에 상담을 요청한 한 고객님은, 계약 직전에 도배 조건이 맞지 않아 계약이 무산되었다가 임대인과 따로 계약서를 작성했는데, 부동산에서 중개보수를 청구받아 당황하셨다고 해요

이런 상황에서 과연 비용을 지불해야 하는지, 개업공인중개사의 역할이 어디까지인지 헷갈릴 수 있죠. 오늘은 계약 전후에 반드시 알아둬야 할 개업공인중개사의 의무 사항들을 자세히 알려드릴게요.

중개 대상 '부동산'을 설명할 의무가 있어요

먼저, 부동산 개업공인중개사는 계약 전에 해당 부동산이 어떤 상태인지 근거자료를 바탕으로 설명해야 해요. 관련 법령인 「공인중개사법」 제25조에 따르면, 다음과 같은 항목들을 문서로 확인하고 설명해줘야 합니다.

-부동산의 종류, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도, 구조, 건축연도 등 기본정보 -소유권, 전세권, 저당권, 지상권, 임차권 등 권리관계 -거래금액, 중개보수 및 실비의 금액과 계산 내역 -관리비와 그 산출내역 (임대차 중개 시) -토지이용계획, 공법상 규제나 제한사항 -수도·전기·가스·소방·난방·승강기·배수 등 시설물 상태 -벽지·바닥·도배 상태, 일조량, 소음, 진동 등 환경 조건 -대중교통, 학교, 시장 등 주변 입지 -세금 종류와 세율, 확정일자 제공 여부, 전입세대 확인, 임대보증금 보증 등

이 내용은 중개대상물확인·설명서에 기재되어 계약 당사자에게 전달되어야 하고, 원본이나 전자문서로 최소 3년간 보존해야 합니다. 이 의무를 다하지 않거나, 설명 없이 계약을 유도한 경우에는 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있어요(「공인중개사법」 제51조).

계약서를 직접 작성하고 보관해야 해요

거래가 성사되면 개업공인중개사는 계약서를 직접 작성하고, 이를 전자문서든 서면이든 5년간 보존해야 할 의무가 있어요(「공인중개사법」 제26조).

다만 계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우는 예외예요.

중개 중 알게 된 비밀은 지켜야 해요

개업공인중개사나 소속 중개사, 중개보조인 등은 중개업무 중 알게 된 고객의 사생활이나 정보 등을 유출하면 안 돼요.

이 의무는 중개를 그만둔 후에도 계속 유지되며, 이를 어기면 법적 책임을 질 수 있어요(「공인중개사법」 제29조).

계약서 작성 전에 계약이 무산되었는데도 보수를 줘야 하나요?

이 부분도 고객님들이 많이 헷갈리는 질문이에요. 계약서까지 작성하지 않았더라도, 개업공인중개사가 계약의 성립에 결정적인 역할을 했다면 일정 보수를 청구할 수 있어요.

예를 들어 도배 조건이 맞지 않아 계약이 무산되었지만, 이후 임대인과 임차인이 중개 없이 별도로 계약을 체결한 경우에도, 부동산이 그 사이의 협의나 조건 조율을 사실상 다 진행했다면 신의성실의 원칙에 따라 중개보수를 일정 부분 지급해야 할 수도 있어요.

이는 [부산지방법원 2007.1.25. 선고 2005나10743 판결]에서도 확인된 내용이에요.