전셋집을 계약하고 이사까지 했다고 끝일까요? 아닙니다. 계약이 끝나고 나서도 반드시 챙겨야 할 것이 있어요. 바로 내 보증금을 지킬 수 있는 "우선변제권"이에요.

우선변제권이란, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가더라도, 세입자가 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말해요. 이 권리를 제대로 갖추지 못하면, 아무리 전세 계약을 잘했다 해도 내 돈을 보호받지 못할 수 있어요.

그렇다면 나는 우선변제권을 갖췄을까요? 

이제는 어렵게 계산하지 않아도 돼요. 한국주택도시보증공사(HUG)에서는 우선변제권을 자동으로 확인해주는 계산기를 제공하고 있어요. 이 글에서는 그 계산기 사용법과 작동 원리를 하나씩 알려드릴게요!

https://www.khug.or.kr/jeonse/web/s03/s030302.jsp

우선변제권 계산기에 들어가기 전에 확인해야 할 3가지

HUG 홈페이지의 우선변제권 계산기는 총 3가지 정보를 입력하면 결과를 자동으로 알려줘요. 1️⃣임차주택(전셋집)에 실제로 이사한 날짜 2️⃣전입신고를 한 날짜 3️⃣임대차계약서에 확정일자를 받은 날짜 (또는 임대차신고를 한 날짜)

이 세 날짜를 정확히 알고 있다면, 입력만으로 내가 우선변제권을 가졌는지, 언제부터 효력이 발생하는지를 확인할 수 있어요.

그럼 이 각각이 왜 중요한지, 어떤 순서로 효력이 발생하는지를 설명해볼게요.

대항력 + 확정일자 = 우선변제권

우선변제권을 갖기 위해서는 두 가지 조건을 모두 충족해야 해요

🔸대항력을 갖추기 (이사 + 전입신고) 🔸확정일자를 받기 (계약서에 도장을 받거나, 임대차신고로 자동 부여)

예를 들어, 이사를 한 날이 11월 20일이고, 전입신고도 같은 날 했다면, 그 다음 날인 11월 21일부터 대항력이 생겨요. 여기에 같은 날 계약서에 확정일자를 받았다면, 이 역시 11월 20일 기준으로 효력이 생기게 되죠. 결국 이 두 요건이 모두 갖춰진 다음 날 0시부터, 내가 우선변제를 받을 수 있는 권리를 갖게 되는 거예요.

HUG 계산기는 바로 이 세 날짜를 비교해서, 어떤 날부터 우선변제권이 발생하는지를 정확히 계산해주는 기능이에요.

악용 사례 주의! 날짜 순서가 정말 중요해요

주의할 점은 대항력과 확정일자의 발생 순서예요. 전입신고를 하고 대항력을 갖추기 전, 즉 아무런 권리가 없는 상태에서 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 어떻게 될까요? 이 경우, 은행이 먼저 돈을 받을 권리를 갖게 되어요.

따라서 전입신고 이전의 등기부등본 확인이 정말 중요해요. 그리고 계약서를 작성한 날 즉시 확정일자도 꼭 받아두어야 해요.

임대차신고제를 이용해 신고하면 확정일자가 자동으로 부여되니 이 방법도 유용하게 사용할 수 있어요.

HUG '우선변제권 계산기' 이렇게 사용해요

HUG '우선변제권 계산기' 사용방법은 아래와 같아요.

1. HUG 홈페이지 접속 → 임대차계약 메뉴 → '우선변제권 계산하기' 클릭

2. 임차주택에 실제 이사한 날짜, 전입신고한 날짜, 확정일자 받은 날짜를 각각 입력

3. '계산하기' 버튼 클릭!