전셋집에 입주하셨다고요~? 축하드립니다!!

계약을 마친 후에도 꼭 챙겨야 할 중요한 권리가 있어요.

바로 '대항력'과 '우선변제권'이에요. 이 두 가지는 세입자의 전세보증금을 지키는 핵심 장치라고 할 수 있어요.

임대인이 바뀌거나, 집이 경매로 넘어가는 등 예기치 못한 상황에서 세입자가 소중한 보증금을 지킬 수 있도록 도와주는 제도들이죠. 이번 글에서는 전세 계약 후 반드시 확인하고 챙겨야 할 대항력과 우선변제권에 대해 쉽게 알려드릴게요.

대항력이 무엇인가요?

대항력은 내가 그 집의 정당한 세입자임을 주장할 수 있는 권리에요. 예를 들어, 내가 전세로 살고 있는 집을 임대인이 몰래 팔아버려도, 대항력이 있다면 새 집주인에게도 "나는 나갈 수 없어요!"라고 말할 수 있어요.

이 대항력을 갖기 위해서는 두 가지를 반드시 완료해야 해요.

첫째, 주택의 인도, 즉 실제로 그 집에 들어가서 살아야 해요.

둘째, 전입신고, 즉 주민등록을 그 집 주소로 옮겨야 해요. 이 두 가지가 모두 완료된 다음 날 0시부터 대항력이 발생해요.

하지만 여기서 중요한 포인트! 전입신고를 마친 그날에는 아직 대항력이 없다는 점이에요. 일부 악의적인 임대인들은 이 빈틈을 이용해 전입신고한 당일에 집을 담보로 대출을 받는 경우가 있어요.

그렇게 되면 내 보증금보다 은행의 대출금(근저당)이 우선하게 되고, 경매 시 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있어요. 그래서 전입신고를 마친 직후에도 등기부등본을 다시 확인해 권리변동이 없는지 점검하는 게 중요해요.

우선변제권이란 무엇인가요?

우선변제권은 말 그대로 돈을 우선적으로 받을 수 있는 권리에요. 집주인의 채무가 많아 집이 경매로 넘어가게 되면 여러 채권자들이 돈을 받으려고 줄을 서게 되죠. 이때 내가 우선변제권을 가지고 있다면, 다른 채권자들보다 먼저 내 보증금을 받을 수 있어요.

그럼 이 우선변제권은 어떻게 얻을 수 있을까요? 바로 앞서 설명한 대항력을 갖춘 뒤, 확정일자를 받으면 돼요. 확정일자는 쉽게 말해 '계약 날짜를 공적으로 증명해주는 도장'이에요. 이 도장이 있으면, 법적으로 계약 순서를 입증할 수 있어 우선권이 생기는 거예요.

확정일자는 어디서, 어떻게 받나요?

확정일자는 가까운 행정복지센터(구 주민센터), 등기소, 대법원 인터넷등기소에서 받을 수 있어요. 계약서를 가지고 가서 신청하면 어렵지 않게 받을 수 있어요. 특히 최근에는 임대차 신고제가 도입되면서, 시·군·구청에 임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 이 제도를 활용하면 더욱 간편하게 권리를 챙길 수 있어요.

한 가지 팁! 이사를 가기 전이라도 확정일자는 받을 수 있어요. 계약서만 있다면 바로 신청 가능하니까, 계약서를 작성한 그날 바로 확정일자를 받아두는 것이 가장 안전해요.