전셋집 계약을 앞둔 사회초년생 김씨는 계약서에 사인을 하기 전 마지막으로 고민에 빠졌습니다. “임대인이 곰팡이를 없애주겠다고 했는데… 말로만 한 약속, 믿어도 될까?”

이처럼 많은 세입자들이 임대인과의 구두 약속을 계약서에 어떻게 반영할지 고민하다가 결국 아무 조치 없이 넘어가곤 해요. 하지만 이런 구두 약속을 계약서에 명시하지 않으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 법적으로 보호받기 어려울 수 있어요. 그래서 오늘은 꼭 넣어야 할 ‘특약사항’에 대해 알려드릴게요.

구두 약속은 무조건 계약서에 특약으로 적으세요

특약사항은 계약서의 정식 조항은 아니지만, 계약 당사자 간에 별도로 합의한 내용을 문서로 남기는 중요한 부분이에요. 특히 돈이나 주택 상태에 관련된 구두 약속은 반드시 특약사항으로 명시해야 합니다.

예를 들어 임대인이 입주 전에 곰팡이를 제거하고 도배를 새로 하기로 했다면, 이 내용을 특약사항에 명확하게 적어야 해요. 단순히 구두로만 약속하고 계약서에는 없으면, 임대인이 약속을 지키지 않아도 법적으로 책임을 묻기 어렵습니다.

선순위 근저당, 신탁등기! 중요한 권리 관련 조건도 특약으로

이미 근저당이 많이 잡혀 있는 집이라면, 임대인이 임차인보다 우선하는 채권을 없애겠다고 약속할 수 있어요. 이럴 경우에도 반드시 특약사항으로 명시해야 해요. 예를 들어 “계약일 이전까지 선순위 근저당을 말소하지 않으면 계약은 무효이며, 보증금을 전액 반환한다”는 내용을 적으면 훨씬 안전하게 계약할 수 있어요.

신탁등기나 전세보증금 반환보증 관련 사항도 마찬가지예요. 임대인이 “보증가입 가능한 집”이라고 설명했다면, “임차인의 귀책 사유 없이 보증에 가입할 수 없는 경우 계약을 취소하고 보증금을 반환한다”는 특약을 추가해야 합니다. 이렇게 문서화된 특약이 있어야 나중에 분쟁 발생 시 근거 자료가 됩니다.

입주 직후에도 등기부등본은 꼭 다시 확인하세요

계약 당시 아무 문제없던 집이라도, 입주 직전까지도 등기부등본에 변동이 있을 수 있어요. 따라서 입주 직후 다시 한 번 등기부등본을 열람해서 특약사항이 잘 지켜졌는지 확인해야 해요.

실제로 전세 계약 직후 특약을 어기고 월세집을 전셋집으로 둔갑시킨 사례, 기존 세입자가 아직 퇴거하지 않은 이중계약 사례, 선순위 권리가 말소되지 않은 상태로 진행된 계약 사례 등 다양한 전세사기 유형이 발생하고 있어요. 이런 피해를 막기 위해서는 계약 직후 등기부등본 확인이 꼭 필요해요.